墓地・斎場が近いマンションは相場より安い？値下がり幅の測り方と売り方

マンションの近くに墓地や斎場があると、「売るときに相場より安くなるのでは」と気になる人も多いでしょう。

ただ、同じマンションでも、窓から施設が見える部屋と見えない部屋とでは、値段の下がり方が違います。

この記事では、値下がりの幅を同じマンションの事例から自分で見積もる方法と、損を小さくする売り方を紹介します。

「墓地や斎場が近いと安い」は半分だけ正しい：値段を左右するのは施設の有無より「目に入り方」と「いつからあるか」

先に答えを言うと、墓地や斎場が近いマンションは、相場より安くなることがあります。

安くなる幅は、施設までの距離より、部屋から施設がどう目に入るかと、施設ができた時期で変わります。

窓から施設が見える部屋や、毎日の通り道に施設がある部屋ほど、買い手に気にされます。

また、あなたが買う前から施設があったなら、買ったときの値段も、そのぶん安くなっていたはずです。

この章では、まず「どれくらい安くなるのか」という疑問に、分かっている事実から答えます。

地価の高い都心にも墓地は多い：墓地があっても、人気の街は相場が高い

墓地がある街でも、駅や買い物に便利な人気の街なら、相場は高くなります。

街全体の相場は、駅への近さや買い物の便利さ、街の人気などで決まります。こうした条件がよい街には、墓地があっても、買いたい人が多く集まります。

例えば東京都港区は、全国でもとくに土地の値段が高い地域です。2012年度の東京理科大学の卒業研究によると、その港区には202か所の墓地があります。広い都立青山霊園も港区にあります。

墓地の影響で値段に差がつきやすいのは、街どうしより、同じ街の中の物件どうしです。あなたの部屋の値段を考えるときは、同じマンションの中で、墓地に面した部屋と反対側の部屋の差を見るとよいでしょう。

出典: 東京理科大学 宇野研究室 卒業研究「墓地の立地特性と景観構造」（2012年度）

国も「価値が下がりうる」と認めている：相続税の評価で10%を差し引ける土地がある

施設の近くの土地は価値が下がることがあると、国も相続税のルールの中で認めています。

相続税を計算するとき、土地の値段は国税庁の決まりに沿って計算されます。

国税庁の決まりには、騒音や日当たりの悪さ、におい、「忌み」などで取引の値段が下がる土地への減額があります。そうした土地を相続した人は、影響を受ける部分の評価額から10%を差し引けます。

「忌み」とは、多くの人が気にして避けたがることを指します。墓地の隣の土地は、その代表例とされています。

この10%は、相続税の計算だけに使う数字です。市場で売れる値段は、売主と買い手の話し合いで別に決まります。

また、10%を差し引けるのは、付近のほかの土地と比べて価値が大きく下がっている土地に限られます。周りの土地も同じように墓地に近いなら、減額は認められにくくなります。

国が道路ごとに決める土地の値段の目安（路線価）に、墓地の影響がすでに入っている場合も、減額の対象から外れます。つまり国も、施設による値下がりを、周りの土地と比べて判断しています。

出典: 国税庁 タックスアンサー No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価

値下がりの正体は、買い手が減って売れるまでに時間がかかること

施設が近い部屋の値下がりは、買い手が少ないぶん、売れるまでに時間がかかることから起こります。

家を探す人の中には、墓地や斎場が近いと知った時点で候補から外す人がいます。そのため、部屋を検討する人が減り、売り出してから買い手が決まるまでの期間が長くなりがちです。

売り出しが長引くと、売主は値下げを考えはじめます。買い手の側も、ほかに買いたい人が少ないと分かれば、強気に値引きを求めてきます。

住み替えをする人は、新しい家の購入や引っ越しの日程が先に決まっていることがよくあります。売るのに時間がかかるほど、値引きの交渉で弱い立場になります。

そのため、施設が近い部屋を売るときは、売れるまでの期間を短くするほど、値下がりを小さく抑えられます。

同じマンションでも明暗が分かれる：施設側の部屋と反対側の部屋

同じマンションの中でも、部屋から施設がどう目に入るかで、値段の下がり方は変わります。

一戸建てと違い、マンションには向きも高さも違う部屋がたくさんあります。施設に面した部屋もあれば、施設と反対側を向いた部屋もあります。

施設の目に入り方ごとに、買い手の受け止め方の目安を次の表にまとめました。

※この記事の考え方をもとに整理した目安です。

表で「気にされやすい」に当たる部屋ほど、売るときの値下がりが大きくなると考えられます。

窓から見えるか、毎日の通り道にあるかが最初の分かれ目

買い手は、窓から施設が見えるときと、毎日の通り道で施設の前を通るときに、施設を強く気にします。

墓地の場合は、家の中から見えることが気にされます。バルコニー側の窓から毎日お墓が見える部屋なら、買い手は内覧でカーテンを開けた瞬間に気づきます。

墓地が見えるのが玄関や共用廊下の側だけなら、家でくつろぐ間に墓地を目にする機会は減ります。そのため、買い手の受け止め方もやわらぎます。

斎場の場合は、出かけるときに前を通ることが気にされます。駅との行き帰りに毎日斎場の前を通るなら、窓から見えなくても気にする人がいます。

施設までの距離は、次の3段階に分けて考えるとよいでしょう。

• 隣や目の前
• 道路を挟んだ向かい
• 徒歩圏で、部屋からも通り道からも離れた場所

隣や目の前にあれば、窓からも通り道からも施設が目に入ります。道路を挟んだ向かいなら、窓の向きや階によって見え方が変わります。

徒歩圏でも部屋や通り道から離れていれば、買い手は言われるまで気づかないこともあります。買い手の受け止め方は、距離の数字より、施設が目に入る場面の多さで変わります。

低い階では墓石が目の高さに並び、高い階では緑の眺めになることもある

墓地に面した部屋でも、階によって、窓から見える墓地の印象は大きく変わります。

2階や3階などの低い階では、墓石や卒塔婆（お墓の後ろに立てる細長い板）がちょうど目の高さに並びます。お墓が窓のすぐ外に見えるため、気にする人がいちばん避けたがる景色になりがちです。

一方、高い階から見下ろすと、お墓の一つひとつは小さく見えます。大きな霊園なら、木々の緑や開けた空のほうが目立ちます。

墓地のまわりには高い建物が少ないので、遠くまで眺めが開けることもあります。夜は人通りが少なく、静かに過ごせます。

売る前に、自分の部屋の窓から墓地がどう見えるかを、昼と夜にカーテンを開けて確かめておきましょう。高い階で緑が目立つなら、内覧でその眺めを見せることで、墓地の印象をやわらげられます。

南側が墓地なら、日当たりが将来も守られる「隠れた好条件」

部屋の南側が墓地なら、将来も日当たりが悪くなりにくいといえます。

墓地を別の用途に変えるには、そこにあるお墓を一つずつほかへ移す必要があります。お墓を移すには市区町村長の許可が、墓地をなくすには都道府県知事の許可が、法律で求められています。そのため、墓地が売られてマンションに変わる例は、ごくまれです。

南側が駐車場や空き地なら、いつか大きな建物が建って、日当たりが悪くなるおそれがあります。南側が墓地なら、その心配はずっと小さくなります。

お盆やお彼岸には墓参りの人や車が増えますが、ふだんの墓地は静かです。日当たりや静かさを重視する買い手には、南側に高い建物が建ちにくいことを、内覧で伝えておくとよいでしょう。

出典: e-Gov法令検索 墓地、埋葬等に関する法律（第5条・第10条）

斎場は「見えるか」より「前を通るか」：霊柩車や参列者の出入りが気にされる

斎場（葬儀を行う式場）の近くでは、買い手は建物の見え方より、霊柩車や参列者の出入りを気にします。

お通夜はたいてい夕方から夜、告別式は昼前後に行われます。そのたびに、喪服姿の参列者や送迎バス、霊柩車が出入りします。入口には「〇〇家 葬儀式場」のような案内が出ることもあります。

こうした出入りが近所の気がかりになることは、自治体も承知しています。例えば埼玉県上尾市は、葬儀場を建てる事業者に次の2つを求めています。

• 霊柩車や送迎バスを停める場所を敷地の中に設ける
• 近所からの眺めに配慮して看板の大きさや置き場所を決める

どちらも、近所の人の目に入る車の出入りや看板に配慮するための決まりです。

斎場が近い部屋を売るなら、駅までの道が斎場の前を通るかを確かめておきましょう。前を通る道なら、葬儀の出入りが少ない時間に内覧を入れることで、買い手が出入りを目にする場面を減らせます。

出典: 上尾市 上尾市葬祭場等の建築等に関する指導要綱（第3条）

火葬場の近くでは、煙突の見え方と建て替えの計画が気にされる

火葬場の近くの部屋では、買い手は煙突が見えることと、建て替えや拡張の計画を気にします。

煙突が見えると、風に乗って煙やにおいが流れてくることを心配する買い手もいます。火葬場のそばにある家の売値を調べた研究では、距離に加えて方角でも差が出ていました。

外国の小さな町の例なので、数字は日本の相場とは別物です。ただ、火葬場からの距離と方角の両方で売値に差が出ることは、日本でも起こりうると考えられます。

火葬場の近くの部屋を売るなら、建て替えや拡張の計画の有無を、市区町村のホームページで確かめておきましょう。

亡くなる人が多い今、火葬場を新しくしたり大きくしたりする計画が出ることがあります。計画が出ていれば、買い手は工事の時期や規模も気にします。

出典: ペンシルベニア州立大学 研究データベース「Directional heterogeneity of environmental disamenities: The impact of crematory operations on adjacent residential values」（Agee & Crocker, Applied Economics, 2010年）

あなたの部屋の「施設割引」はいくらか：同じマンションの事例で自分で確かめる

施設が近いことによる値下がりの幅は、同じマンションの事例を集めれば、手元で見積もれます。

この記事では、同じマンションで施設の影響を受ける部屋と受けない部屋の取引価格の差を、「施設割引」と呼びます。仮に、霊園側の部屋が反対側の部屋より200万円安く売れていれば、その200万円が施設割引です。

施設が近いと何割安くなるかは、物件ごとに違います。そのため、自分のマンションの施設割引を見積もることが大切です。この章では、その方法と、出てきた数字の受け止め方を紹介します。

比べる相手は「街の平均」ではなく、同じマンションの反対側の部屋

施設割引を知りたいときは、同じマンションで、施設側と反対側の部屋の成約価格（実際に売れた値段）を比べましょう。

街の平均には、駅に近い新しいマンションも、駅から遠い古いマンションも混ざっています。そのため、街の平均と比べて出た差には、施設の影響のほかに、築年数や駅からの距離の違いも含まれます。

同じマンションの部屋どうしなら、建てられた年も、駅からの距離も、管理の状態も同じです。部屋どうしの違いは主に向きと階数になるので、値段の差を施設の影響として読み取れます。

比べるときに気をつけたい点は、次の3つです。

• 1平方メートルあたりの単価で比べる
• なるべく近い階どうしで比べる
• なるべく近い時期の事例で比べる

広さが違う部屋どうしでも、1平方メートルあたりの単価に直せば、同じ物差しで比べられます。階が違えば、眺めや日当たりも違ってきます。時期が離れていると、その間に相場そのものが動いています。

階と時期の近い事例どうしで比べれば、残った値段の差を、施設の影響とみなせます。

国の公開データに載るのは地区や広さまで：事例は仲介会社とマンション情報サイトで集める

同じマンションの事例は、仲介会社とマンション情報サイトの2つから集めるとよいでしょう。

成約価格を調べる手段として有名なのは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。実際に取引された値段を、だれでも無料で見られます。

ただし、このサイトに載っているのは、地区の名前や広さ、間取り、建てられた年などです。マンションの名前や階、部屋の向きは、公開の項目から外されています。

このため、不動産情報ライブラリは、街全体の相場を知るのに使えます。同じマンションで施設側と反対側の値段を比べるには、次の2つの集め方があります。

仲介会社は、不動産会社だけが使えるデータベース（レインズ）で、過去の成約事例を調べられます。仲介会社に頼むときは、同じマンションの事例を、階や向きが分かる形で出してもらいましょう。

マンションレビューのような情報サイトでは、部屋ごとの過去の売り出し情報に、階や向き、値下げの履歴などが載っています。ただし、これは売り出したときの値段で、実際に売れた値段とは別物です。

成約価格は仲介会社から、値下げの履歴は情報サイトから集めると、同じマンションで施設側と反対側の値段を比べられます。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ「XIT001 不動産価格（取引価格・成約価格）情報取得API」

【計算例】霊園に面したマンションで、霊園側と反対側の単価を比べてみる

集めた事例を階の近い部屋どうしで並べると、施設割引の大きさを数字で出せます。

例えば、東側が霊園に面したマンションがあるとします。ここで使う数字は、説明のためにつくった架空の値です。

霊園側（東向き）の部屋と比べる相手は、反対側（西向き）の部屋にするとよいでしょう。東と西は日当たりの条件が近いので、値段の差は主に霊園の影響と考えられます。南向きと北向きで比べると、日当たりの差も値段に混ざります。

霊園側と反対側の単価を、階の高さごとに次の表に並べました（架空の値）。

施設割引の割合は、単価の差を反対側の単価で割って出しています（6万円÷90万円、4万円÷94万円）。

この例では、霊園側の部屋は、反対側の部屋より4〜7%ほど安く取引されています。低い階で施設割引が大きいのは、お墓が目の高さに見えるためと考えられます。

売り出し履歴が見られるなら、値下げの回数や売れるまでの日数も、霊園側と反対側で比べておきましょう。霊園側の部屋だけ値下げが多ければ、それも施設割引の表れといえます。

ただし、事例が数件と少ないうちは、リフォームの有無などでも値段がぶれます。出てきた差は、だいたいの傾向として受け止め、実際の売り出し価格は仲介会社の査定と合わせて決めると安心です。

買ったときの値段にも割引は入っていた：売るときの値下がりと釣り合う

あなたが買う前から施設があったなら、買ったときに受けた施設による割引と、売るときの値下がりは、おおむね釣り合います。

新築マンションは、同じ建物でも部屋ごとに値段が違います。売り主が、向きや階数、窓からの眺めに合わせて、一部屋ずつ値段を決めるからです。

墓地に面した部屋には、反対側の部屋より安めの値段がつけられていることが多いと考えられます。中古で買った場合も、施設の分だけ割り引かれた値段で買っているはずです。

本当に釣り合っているかは、自分の部屋と反対側の部屋の値動きを比べると分かります。反対側の部屋が、あなたが買った頃と今とでいくらで売買されたかは、仲介会社に頼めば調べてもらえます。

値上がりや値下がりの割合が反対側の部屋と同じくらいなら、施設の影響は買ったときの値段の中に収まっていると判断できます。

要注意は「買った後にできた施設」：割引の分が売るときに初めて値段に表れる

あなたが買った後に、近くに斎場や火葬場ができた場合は、売るときの値段が下がるおそれがあります。

買ったときの値段は、施設ができる前の値段です。そのため、施設ができた分の値下がりは、売るときに初めて値段へ表れます。

2025年に亡くなった人は158万9,533人でした。過去最多だった2024年の160万5,378人よりは1万5,845人少なく、5年ぶりの減少です。それでも、亡くなる人は年に150万人を超えています。買った後に近くへ葬儀場ができることも起こりうると考えておくと安心です。

新しい葬儀場の計画は、建設予定地に立つ標識（計画のお知らせの看板）や、近所への説明で早めに知ることができます。葬儀場を建てる事業者に、標識の設置と近所への説明を求めている市区町村があるからです。

例えば、上尾市と京都市が事業者に説明を求めている近所の範囲は、次のとおりです。

近所への説明では、葬儀場が建つ場所や規模、工事の時期を確かめておきましょう。計画を知ったうえで売るときは、そのことを買い手に伝える必要があります。

売るつもりがあるなら、工事の前に売る案と、完成後に様子を見て売る案を、計画の中身をもとに比べておくとよいでしょう。

出典: 厚生労働省「令和7(2025)年人口動態統計(確定数)の概況」、厚生労働省「令和6(2024)年人口動態統計(確定数)の概況」、上尾市 上尾市葬祭場等の建築等に関する指導要綱（第2条・第5条・第6条）、京都市 京都市葬祭場の建築等に関する指導要綱（第2条・第6条・第7条）

施設の近い部屋を売る人がやりがちな失敗5つ

施設が近いことによる値下がり（施設割引）は、売り方しだいで小さくも大きくもなります。

ここでは、施設の近い部屋を売る人がつまずきやすい失敗を、売却の流れに沿って5つ紹介します。

• 1社の査定だけで売り出し価格を決める
• 強気の価格で売り出して値下げを繰り返す
• 施設のことを伏せて売る
• 墓参りや葬儀の多い時期に内覧を入れる
• 期限が迫っても仲介で粘り続ける

1社の査定だけで売り出し価格を決めてしまう

最初の失敗は、1社だけに査定を頼み、その金額をそのまま売り出し価格にしてしまうことです。

施設が近い部屋の査定額は、会社によって差が出やすくなります。施設による値下がりの見込み方が、担当者によって違うためです。

例えば、ある会社は「ほとんど影響なし」と見て、別の会社は「1割近く下げるべき」と見ることもあります。売主は、複数の査定額を並べてはじめて、1社の金額が高すぎるか安すぎるかを判断できます。

査定は3社ほどに頼み、各社に次の2つを聞いておきましょう。

• 施設を理由に、査定額をいくら下げたか
• その金額の根拠にした事例

この2つに具体的に答えられる会社は、あなたのマンションの事情をよく調べていると考えられます。各社の答えを、同じマンションの事例から自分で見積もった施設割引と並べれば、どの会社の見方が近いかも分かります。

強気の価格で売り出して、値下げを繰り返す

次の失敗は、「まずは高めに出して様子を見よう」と、相場より高い値段で売り出すことです。

施設が近いうえに値段も高い部屋は、買い手から選ばれにくくなります。内覧の申し込みが少ないまま時間がたち、何度も値下げすることになりがちです。

しかも今は、値下げの履歴が買い手にも見えます。マンションレビューのような情報サイトには、売り出し価格がいつ、いくらに変わったかが残るからです。

値下げを重ねた部屋は、買い手から売れ残りだと思われます。そうなると、売主はさらに値引きを求められやすくなります。

最初から、施設割引の分を差し引いた現実的な値段で売り出しましょう。交渉に備えて少しだけ上乗せし、早めに買い手を見つけるほうが、結果として高く売れることが多いと考えられます。

施設のことを伏せて売り、契約後に責任を問われる

「黙っていれば気づかれないかも」と、施設のことを伏せて売るのは危険です。

墓地や斎場は、買い手が内覧や地図を見ればすぐに気づきます。そのうえ、買い手の判断に関わる事実を売主が伝えずにいると、あとで責任を問われるおそれがあります。

民法では、契約の内容に合わない点があると、買い手は売主に損害賠償や契約の解除を求めることができます。そうなれば、住み替えの計画そのものが崩れます。

売るときは、売主が記入する告知書（物件状況報告書）に、施設のことを事実として書いておきましょう。書き方の例は次のとおりです。

施設の種類や方角、距離などを、見たままの事実として書くのがコツです。事実を先に伝えておけば、買い手は納得したうえで購入を決められます。

出典: e-Gov法令検索 民法（第562条〜第564条）

お盆やお彼岸、通夜や告別式の時間に内覧を入れてしまう

内覧の日時を、墓参りや葬儀の多い時期と関係なく決めてしまうのも、もったいない失敗です。

内覧を避けたい時期と時間は、近くの施設によって違います。

墓地が近い部屋では、お盆とお彼岸に墓参りの人や車が増え、墓地の存在がいつも以上に目立ちます。

斎場で行う葬儀は日程が急に決まるため、内覧は、出入りの少ない午前中の早い時間を候補にしておくと安心です。

反対に、施設の近い部屋にも、見せたい時間があります。南側が墓地で日当たりのよい部屋なら、日差しがいちばん入る時間に内覧を入れるとよいでしょう。

高い階で緑の眺めがよい部屋なら、カーテンを開けた状態で迎えると、買い手は部屋に入ってすぐ景色に目を向けます。

住み替えの期限があるのに、仲介だけで売ろうと粘る

最後の失敗は、住み替えの期限が迫っているのに、仲介で売れるまで粘り続けることです。

仲介は、一般の買い手を探して売る方法で、高く売れる見込みがあります。ただし、施設が近い部屋は、買い手が見つかるまでに時間がかかりがちです。

今の部屋が新しい家の引き渡しまでに売れ残ると、ローンの返済が二重になったり、仮住まいが必要になったりします。

そこで考えたいのが、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」です。買取の値段は、仲介で売れる値段より低くなるのが一般的です。その代わり、短い期間で売れて、内覧の手間も省けます。

仲介会社の中には、一定期間売れなければ自社で買い取る「買取保証」を用意しているところもあります。

おすすめは、仲介の査定と買取の査定を、最初に両方取っておくことです。「この日までに仲介で売れなければ買取に切り替える」と決めておけば、値下げを繰り返して時間を失う失敗を防げます。

まとめ：安くなる幅は、施設の見え方と施設ができた時期で決まる

墓地や斎場が近いマンションは、相場より安くなることがありますが、安くなる幅は部屋ごとに違います。窓から施設が見える部屋や、毎日の通り道で施設の前を通る部屋ほど、買い手に気にされて値下がりが大きくなります。

次の一歩は、同じマンションで施設側と反対側の部屋の成約価格を、仲介会社に頼んで集めることです。この比較を飛ばして1社の査定額だけで売り出すと、値段が高すぎて売れ残ったり、必要以上に安く売ったりするおそれがあります。

あわせて、近くで葬儀場や火葬場の計画が出ていないかを、市区町村のホームページや近所の標識で確かめておきましょう。住み替えのトビラでは、墓地や斎場が近いマンションで値下がり幅を見積もる方法や売り方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。