中古マンションは築何年まで？買う側の判断軸を3つの物差しで解説

中古マンションを探していると、選べる築年数の上限をどこに引くかが分かれ目です。

上限は建物ごとに違い、値の下がり方と借入のしやすさと修繕の周期を3つとも当てはめると、自分の上限を決められます。

3つの見方をどう当てはめるのかを、最後にものを言う管理の状態まで含めて説明します。

中古マンションを買うなら築何年まで？上限が一律に決まらない理由

「築何年まで」に、すべての物件へ当てはまる一律の上限はありません。買う側が見るべきは、資産価値の落ち方・住宅ローンの通りやすさ・大規模修繕の周期という3つの物差しです。

まず切り分けておきたいのは、「何年まで住めるか」という寿命の話と、「何年落ちを買うべきか」という判断の話は別だという点です。中古を検討していると、税務上の法定耐用年数である47年という数字を「その年数で住めなくなる」と受け取ってしまいがちです。けれども耐用年数は、建物の価値が帳簿の上でゼロに近づく年数を示すものにすぎません。実際に住めるかどうかとは別の話です。

鉄筋コンクリート造のマンションは、適切な管理と修繕が続けられていれば、耐用年数を超えても長く住み続けられます。1981年より前の旧耐震基準の建物であっても、それで即座に住めなくなるわけではありません。つまり寿命という物理的な上限より先に、「買った後に後悔しないか」という判断の物差しを持つことのほうが大切になります。

その判断の物差しが、次に見ていく3つです。1つ目は資産価値で、買うときの価格と将来手放すときに残る値持ちを測ります。2つ目は住宅ローンで、築年数によって借入期間や審査、控除の受けやすさがどう変わるかを測ります。3つ目は大規模修繕で、買った後にいつ費用の山が来るかを測ります。どの物差しをどう重視するかは、目的や予算、そして物件ごとの管理状態によって変わります。だからこそ「築何年まで」の答えは、自分の状況に3つを当てはめて初めて見えてきます。

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築年数と資産価値の落ち方（買うときの価格と、売るときの値持ち）

価格は築年数とともに下がりますが、その下げ方は一定ではありません。下げ止まる帯があり、耐震基準による分岐もあります。ここでは、価格カーブ・新耐震という分岐点・買い替えの出口という3つの角度から、資産価値の見方を整理します。

築浅ほど下落が大きく、ある帯を過ぎると価格は緩やかになる

値下がりの幅は築浅の時期に最も大きく、一定の帯を過ぎると緩やかになります。この「下げ方の変化」を知っておくと、安く買える帯と値持ちのしやすい帯が同じ方向に見えてきます。

新築からしばらくの時期は、価格の下がり方が最も急になります。新築時の価格には、販売にかかる費用や新築ならではの上乗せ分が含まれているためです。入居して中古になった時点で、その上乗せ分が落ちます。

一方で、値下がりが緩やかになるのはもっと後です。首都圏の中古マンションの成約㎡単価（2025年・東日本不動産流通機構）を築0〜5年の143.64万円と比べると、築21〜25年で86.10万円、築26〜30年で64.45万円、築31〜35年で44.14万円と下がり、築36〜40年の40.40万円で底になります。築41年〜は47.50万円で反転します。築21〜25年から築26〜30年にかけては下落がむしろ加速する区間で、「築20〜30年で下げ止まる」とは言えません。

なお、これは同じ物件を追いかけた数字ではなく、別々の物件群を築年帯ごとに横に並べた数字です。成約専有面積も築21〜25年の70.56平方メートルから築41年〜の56.88平方メートルまで変わるため、価格と㎡単価を混ぜて読まないでください。

ただし、これはあくまで首都圏全体を均した傾向です。エリア別に下げ止まりの帯がどう違うかを集計した一次情報は確認できていないため、エリアによる違いの大きさは数字で示せません。同じ築年数でも管理状態や立地で価格の付き方が変わる点に注意してください。

出典: 東日本不動産流通機構 REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」5ページ 図表6

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新耐震基準（1981年6月）が価格と評価の分岐点になる

築年数の帯の中でも、新耐震か旧耐震かという違いが、価格と評価を大きく分けます。同じ「築古」でも、この線のどちら側にあるかで買い手の付きやすさが変わります。

新耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されます。ここで気をつけたいのは、判定に使うのが竣工日や完成日ではなく、建築確認を受けた日だという点です。建物が実際に建ち上がったのは翌年でも、確認を受けたのがこの日より前であれば旧耐震にあたります。築年数の見た目からは新耐震か旧耐震かを判断しづらいため、購入前に確認済証などで建築確認の時期を確かめることが大切です。

出典: 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

築年数が進むと、買い手が付くまでの道のりも変わります。成約件数を新規登録件数で割った割合（2025年・首都圏の中古マンション）は、築11〜15年の40.9%を頂点に、築26〜30年で26.2%、築31〜35年で19.6%、築36〜40年で17.4%まで下がります。築41年〜は20.9%です。売り出しても決まりにくくなるのは数字に表れています。ただし、この割合は築年帯で集計したものであって、新耐震か旧耐震かで分けた集計ではありません。旧耐震だから敬遠されるという因果は、この数字からは言えません。資産価値の物差しで見ると、旧耐震かどうかは築年数そのもの以上に価格に響く分岐点だと考えておくとよいでしょう。

買い替えでは「次に売るときいくら残るか」で築年数を見る

買い替えを考えている人は、買うときの安さに加えて、次に手放すときに残る値持ちで築年数を測るのが向いています。今の家を売って次を買う立場だからこそ、出口まで見て選ぶ意味があります。

はじめての購入であれば、当面の住み心地と買値の安さで決めても大きな不都合は起きにくいものです。しかし住み替え(買い替え)の読者は、いずれその中古マンションも手放す可能性を抱えています。買うときにいくら安く買えたかに加えて、売るときにいくら戻ってくるかまで含めて考えると、支払う総コストの見え方が変わります。

ここで役立つのが、先ほどの下げ止まりの帯です。値下がりが緩やかになった帯で買っておくと、買った後に価格が大きく崩れにくく、数年後に手放すときの見通しが立てやすくなります。反対に、下落幅の大きい築浅の帯で買うと、住み心地は良くても、短期間で手放すと値下がり分を大きく負担することになりがちです。買い替えでは、この「出口でいくら残るか」を築年数選びの一つの軸に据えておくと、購入と将来の売却を通した損得を見誤りにくくなります。

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築年数が住宅ローンに与える影響（通りやすさと控除）

築年数が古いと、借入期間や審査、控除の面で影響が出ることがあります。原則の考え方と、金融機関ごとに差が出る部分を分けて押さえておきましょう。ここでは、ローンの通りやすさと控除の2つの角度から見ていきます。

築年数が古いと借入期間・借入額・審査で不利になりやすい

築古の物件は担保としての評価が下がりやすく、希望どおりの期間や金額で組めなかったり、審査が通りにくくなったりする場合があります。買う前に、資金計画への影響を見込んでおくことが大切です。

金融機関は、融資したお金が返せなくなったときに備えて、物件を担保として評価します。築年数が進んだ建物は担保評価が下がりやすいため、その分だけ借りられる金額が抑えられることがあります。返済期間についても、建物の残りの寿命を目安に上限を設ける扱いをする金融機関があります。一定の年数から築年数を引いた範囲を借入期間の上限とする、といった考え方です。これらは公的に定められたルールではなく、原則としての傾向であり、金融機関によって扱いは異なります。

審査そのものの通りやすさにも、築年数は関わってきます。担保評価が低い物件では、返済負担率など他の条件が同じでも慎重に見られることがあります。旧耐震の物件では、金融機関によって取り扱いに制約が出る場合もあります。こうした点は物件ごと、金融機関ごとに違うため、気になる物件が見つかったら、購入を申し込む前に金融機関へ借入期間や融資額の目安を確認しておくと安心です。資金計画の全体設計に迷うときは、FP（ファイナンシャルプランナー）など専門家に相談する方法もあります。

住宅ローン控除は築年数要件が廃止され「新耐震基準適合」が基準

中古住宅の住宅ローン控除は、かつての築年数要件が廃止され、現在は新耐震基準に適合しているかどうかで判定されます。築古でも控除を受ける道はありますが、その分だけ手間が増えます。

2022年の税制改正（令和4年度）で、それまでの「耐火住宅は築25年以内、非耐火は築20年以内」といった築年数の要件が廃止されました。令和8年から令和12年までに入居する場合、中古住宅の借入限度額は認定長期優良住宅・認定低炭素住宅とZEH水準省エネ住宅で3,500万円、省エネ基準適合住宅で2,000万円です。控除率は0.7%、控除期間は13年です。認定住宅等にあたらない「その他の住宅」は借入限度額2,000万円・控除期間10年になります。19歳未満の子がいる世帯か、夫婦のいずれかが40歳未満の世帯は、限度額が上乗せされます。

現在は、登記簿上の建築日が昭和57年（1982年）1月1日以降であれば、新耐震基準に適合するものとみなされ、登記事項証明書などの提出で控除を受けやすくなっています。この住宅ローン控除の判定に使う日付は、耐震基準そのものの判定に使う「建築確認を受けた日」とは別のものです。耐震基準は1981年6月1日の建築確認、住宅ローン控除は昭和57年1月1日の登記簿上の建築日、と2つの基準日を分けて覚えてください。建築確認が1981年6月より前でも、竣工が遅れて登記簿上の建築日が昭和57年1月以降になっている物件は、耐震基準では旧耐震・住宅ローン控除では新耐震とみなされます。

それより前に建てられた家屋、つまり旧耐震にあたる建物では、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書といった書類が必要になります。書類の取得には手間や費用がかかるため、旧耐震の物件を控除の対象にしたい場合は、購入前に取得の見込みを確かめておくとよいでしょう。

出典: 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

なお、住宅ローン控除の要件や控除額は、税制改正によって見直されることがあります。購入の判断に使うときは、その時点の最新の内容を国税庁や国土交通省の情報で確かめてください。

築年数と合わせて見ておきたいのが、購入時にかかる諸費用です。売買価格から額が決まる分（媒介報酬の上限・印紙税・所有権移転登記と抵当権設定登記の司法書士報酬）を積み上げると、売買価格2,000万円で83.54万円（4.18%）、3,000万円で116.54万円（3.88%）、4,000万円で149.54万円（3.74%）です。価格が上がるほど比率が下がるのは、価格に比例するのが媒介報酬の3.3%分だけだからです。築年数が古く価格が低い物件ほど、比率としての諸費用は重くなります。

これとは別に、登録免許税と不動産取得税が固定資産税評価額をもとにかかります。評価額は売買価格からは決まらないので、課税明細書か固定資産評価証明書、または仲介する不動産会社に確認してください。

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大規模修繕の周期から読む「買った後にかかる費用」

築年数からは、買った後にいつ大規模修繕や費用の増加が来るかを読み取れます。修繕の周期と、修繕積立金の状態という2つの角度で見ていきましょう。

大規模修繕はおおむね12〜15年周期で来る

大規模修繕は一定の周期で巡ってくるため、買う築年数から次の工事の時期をおおよそ逆算できます。買った直後に大きな費用の山が来るのか、しばらく先なのかを、あらかじめ見通しておけます。

マンションの外壁や屋上防水などの大規模修繕は、おおむね12〜15年ごとを目安に計画されることが多いものです。国土交通省の長期修繕計画の考え方でも、こうした周期を目安に工事の時期と費用を見積もる形が示されています。ただし周期は建物の構造や仕様、劣化の進み方によって前後するため、あくまで目安として捉えてください。

この周期を知っておくと、買った後の負担感を築年数から想像できます。たとえば、直近で大規模修繕を終えたばかりの物件であれば、次の大きな工事まで間があります。反対に、まもなく修繕期を迎える物件では、購入後ほどなく工事と費用の負担が来る可能性があります。同じ築年数でも、修繕をどこまで終えているかで買った後の見え方が変わるため、直近の修繕履歴と次回の予定は購入前に確かめておきたいところです。

築が進むと修繕積立金の上昇・一時金の負担が起きやすい

築年数が進むほど、修繕積立金は上がりやすくなります。積立が不足していると、まとまった一時金を求められることもあります。買う前に、積立金の状態を見ておくことが大切です。

新築からの年数が経つほど、設備の更新や劣化への対応が増え、必要な修繕費は膨らんでいきます。これを賄うために、毎月の修繕積立金は段階的に引き上げられることが多いものです。買った後に負担がじわじわ増えていく前提で、資金計画を立てておくと安心です。

とくに気をつけたいのは、積立金の残高が足りないケースです。計画どおりに積み立てられていないと、大規模修繕の際に不足分を一時金として各戸へ求められることがあります。こうした事態を避けるには、長期修繕計画の内容、積立金の残高、これまでの値上げの履歴を購入前に確認することが役立ちます。中古マンションの管理状態を見極める勘どころは、この修繕まわりに集まっていると考えてよいでしょう。金額の水準は建物によって幅があるため、ここでは目安として捉え、気になる物件では具体的な数字を管理組合の資料で確かめてください。

3つの物差しで決める「買う側の狙い目と避けたい築年数」

資産価値・住宅ローン・大規模修繕の3つを重ねると、無難な帯・狙い目の帯・避けたい帯が見えてきます。ただし築年数の数字以上に、管理状態が結果を大きく左右します。ここでは3つの物差しを帯ごとに束ね、買う側の判断軸へ変えていきます。

築年数の帯ごとに3つの物差しを重ねて整理する

同じ中古でも、築年数の帯によって強みと弱みは変わります。目的に応じて選ぶべき帯が変わるため、まずは3つの物差しを帯ごとに一望してみましょう。

築浅の帯は、ローンも通りやすく修繕負担も当面は軽い一方、値下がり幅が大きく、買値は高めになります。住み心地を最優先し、当面は手放さない前提なら無難な帯です。中間の帯は、価格が下げ止まりに近づき、値持ちを読みやすくなります。買値と出口のバランスがとりやすいため、買い替えの読者にとっては狙い目になりやすい帯です。築古の帯は買値が安い反面、ローンと修繕で負荷がかかりやすくなります。特定の「築何年が正解」という数字があるわけではなく、どの帯にも向き不向きがあると捉えてください。

旧耐震（1981年6月より前の建築確認）は3つの負荷が重なる避けたい帯

旧耐震にあたる帯は、3つの物差しすべてで負荷が重なりやすく、条件を確かめたうえで慎重に検討する帯です。ここでは同じ新耐震・旧耐震の境界を、資産価値の話としてではなく、実質的な上限の目安になりやすい線という角度から捉え直します。

先に触れた1981年6月・建築確認日の線は、資産価値の分岐点であると同時に、買う側にとっての判断の分かれ目にもなります。この線より前の旧耐震の帯では、値持ち・借入・修繕の3つが同時に重くなりやすいためです。買い手が敬遠して値持ちが弱く、担保評価が下がって借入期間や審査で不利になり、築年数が進んでいる分だけ修繕の負担も大きくなりがちです。この線は建築確認を受けた日で引かれるため、築年数に直すと年ごとにずれていきます。2026年時点では、1981年6月より前に建築確認を受けた建物は築44年前後以上にあたります。ただし建築確認から竣工までの期間は物件ごとに違うので、築何年かではなく確認済証で建築確認の日を確かめてください。

ただし、旧耐震だからと頭から候補を外す必要はありません。管理が行き届き、耐震補強を終えている物件であれば、選択肢として十分に検討できます。安さという魅力もあります。避けたい帯という言葉に引きずられず、その物件の管理状態と耐震への備えを一つずつ確かめたうえで、買値の安さと将来の値持ちを天秤にかけて判断してください。

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最後は築年数の数字より管理状態と自分の優先順位で決める

「築何年まで」に一つの正解はありません。管理状態と、自分が何を優先するかによって、許容できる上限は動きます。3つの物差しをそろえたうえで、最後は自分の優先順位で帯を選ぶことになります。

たとえば安さを最優先するなら、築古でも管理が良好で耐震に備えのある物件が候補になります。値持ちを重視するなら、価格が下げ止まった中間の帯が向いています。当面の住み心地と手間の少なさを優先するなら、修繕やローンの負担が軽い築浅の帯が合うでしょう。買い替えの読者であれば、次に手放すときにいくら残るかという出口の見通しを、この優先順位に一本加えて考えると選びやすくなります。

どの帯を選ぶにしても、最後にものを言うのは築年数の数字ではなく管理状態です。同じ築30年でも、計画的に修繕を重ねて積立金にも余裕のある物件と、修繕が滞って積立が不足している物件では、買った後の安心感がまるで違います。長期修繕計画、積立金の残高、耐震への備え、この3点を物件ごとに確かめることが、数字からは測れない上限を見極める鍵になります。資金計画や税の扱いで個別の判断が必要になったときは、FPや税理士など専門家に相談しながら、自分の物差しで納得のいく一戸を選んでください。

まとめ：管理の状態で変わる築年数の上限なら、住み替えのトビラ

中古マンションを何年落ちまで選ぶかは、年数の数字ではなく、その建物がどう保たれてきたかで決めます。同じ年数でも、手入れの届いた建物とそうでない建物では、買った後にかかる負担がまるで違います。

決めるときは、候補の建物がこれまでどう保たれてきたかを確かめます。年数だけで外すと、状態の良い建物まで候補から落とします。

購入を決める前に、その建物の手入れが行き届いているかを調べてみてください。住み替えのトビラでは、値の下がり方と借入と修繕の重ね方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。