中古マンションを買うなら築何年まで？売るか住み続けるかで狙い目が変わる

今のマンションから中古マンションへ住み替えるとき、築何年の物件まで候補に入れてよいかで迷う方もいるでしょう。

選んでよい築年数は、買った部屋をいずれ売るのか、住み続けるのかで変わります。築年数によって、値下がりの速さと売れやすさが違うためです。

この記事を読めば、首都圏の成約データをもとに、自分に合う築年数の上限と狙い目を物件を見に行く前に決められます。

中古マンションを買うなら築何年まで？目安は新耐震の築44年前後まで

中古マンションを買うなら、2026年時点で築44年前後までの新耐震の物件を、候補の上限にするとよいでしょう。

旧耐震の物件は安く買える反面、地震への備えや住宅ローンで不利になりやすくなります。

上限の内側でどの築年数を狙うかは、買った部屋をいずれ売るか、住み続けるかで分かれます。

• いずれ売る人は、売るときに築25年以内に収まる物件
• 住み続ける人は、築31〜40年の新耐震の物件

いずれ売る人は、値下がりが速まる前に売れば損を抑えられます。住み続ける人は、値下がりがほぼ済んだ物件を選ぶと安く買えます。

上限の目安は、新耐震基準で建てられた物件

新耐震基準は、震度6強〜7程度の大きな地震でも、建物が倒れないことを目指した基準です。

この基準は1981年6月1日に始まり、今も使われています。それより前の旧耐震基準は、これより小さな揺れを想定して作られていました。

新耐震か旧耐震かは、完成した日ではなく、建築確認を受けた日で決まります。建築確認とは、工事を始める前に、設計が法律に合っていることを役所などに確かめてもらう手続きです。

マンションは、建築確認から完成まで1〜2年かかることが多くあります。そのため、1981年6月に建築確認を受けたマンションは1982〜1983年ごろに完成し、2026年には築44年前後になります。

境目に近い物件は、建築確認を受けたときに交付される「確認済証」で日付を確かめておきましょう。築年数の数字だけでは、建築確認の日付までわからないためです。

売主が確認済証をなくしていても、市区町村の窓口で「台帳記載事項証明書」などを取り寄せれば日付がわかります。

出典: 国土交通省 みんな安心住まいサポートセンター「＜新耐震基準＞を満たす住宅とはどういう意味ですか」

法定耐用年数の47年は、住める年数ではない

鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数47年は、税金の計算に使うための年数です。

建物に実際に住める年数は、管理と修繕しだいで変わります。国土交通省の研究会資料では、建物の寿命について次の2つの数字が紹介されています。

• 研究で推定された、鉄筋コンクリート造の建物の寿命は約117年
• 取り壊された住宅の記録から推計した、平均の寿命は約68年

68年には、まだ使えるのに建て替えられた建物や、別の用途に使うために壊された建物も含まれます。そのため、実際に住める年数はもっと長いと考えられます。

住み続けるつもりなら、買うときの築年数に住む年数を足しておくとよいでしょう。たとえば築35年の物件に30年住むと、そのとき建物は築65年です。

計画どおりに修繕を続けてきた建物なら、築65年ごろまで住める見込みは高いといえます。

出典: 国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介（2013年9月）

築年数ごとに比べると、狙い目は2つに分かれる

築年数ごとに価格と売れやすさを比べると、いずれ売る人の狙い目は築15年前後まで、住み続ける人の狙い目は築31〜40年になります。

比べる数字は、東日本不動産流通機構（不動産の売買情報を集める団体）が公表した、首都圏の2025年のデータです。

売れやすさを表す「成約率」は、その年に新しく売りに出た件数に対して、売買が決まった（成約した）件数の割合です。

「10年住んで売るときに残る価格の割合」は、今の築年数の㎡単価と、10年古い築年数の㎡単価を比べて当サイトが計算しました。別々の物件を比べた数字なので、建った時期や立地の違いも混ざります。

築31年以上は10年後にあたる区分のデータがないため、割合を「―」としています。また、築41年以上には新耐震の初めのころの物件と旧耐震の物件が混ざっています。

次の表は、築年数ごとの㎡単価（1㎡あたりの価格）と売れやすさの一覧です。

表を見ると、築20年までは価格が残りやすく売れやすい一方、築31〜40年は価格が最も安い代わりに売れにくいことがわかります。

出典: 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」5ページ 図表5・図表6

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値下がりは築25年を過ぎると速まり、築36〜40年で底を打つ

首都圏のデータを見ると、中古マンションの㎡単価は築25年まではゆるやかに下がり、築25年を過ぎると下がり方が速まります。

いちばん安くなるのは築36〜40年で、そこから先の下がり幅は小さくなります。

築25年までは、5年ごとに1割前後ずつ下がる

築25年までの㎡単価は、5年ごとに1割前後ずつ、ゆるやかに下がります。

次の表は、2025年の首都圏の㎡単価と、1つ前の区分と比べた下がり幅です。

なお、新築の価格には、広告費や売主の利益などが上乗せされています。中古で買えば、この上乗せ分が落ちた後の価格で買えます。

売れやすさもこの時期は高く、築25年までの成約率はどの区分も3割を超えています。成約率がいちばん高いのは、築11〜15年の40.9%です。

値下がりがゆるやかで売れやすいこの時期に売れば、損を抑えやすいといえます。

出典: 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」5ページ 図表5・図表6

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築26〜35年は、5年ごとに2〜3割ずつ下がる

築25年を過ぎると、㎡単価の下がり方はそれまでの2倍以上に速まります。

次の表は、築26〜35年の㎡単価と、1つ前の区分と比べた下がり幅です。

売れやすさも同じころに落ちます。成約率は、築21〜25年の32.1%から、築26〜30年で26.2%、築31〜35年で19.6%まで下がります。

㎡単価は別々の物件を比べた数字なので、建った時期や立地の違いも含みます。それでも、築21〜25年の物件を買って10年住むと、売るのはちょうどこの値下がりの後になります。

出典: 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」5ページ 図表5・図表6

築36〜40年が底で、そこから先の下がり幅は小さい

㎡単価がいちばん安いのは築36〜40年の約40万円で、築31〜35年からの下がり幅は8.5%にとどまります。

2025年時点で築36〜40年の物件は1985〜1989年ごろに建っており、ほぼすべてが新耐震です。値下がりがほぼ済んだ価格で、新耐震の物件を買えるといえます。

築41年以上の㎡単価は約48万円で、築36〜40年より高くなっています。これは古くなって値上がりしたためではなく、物件の中身の違いによるものと考えられます。

築41年以上の区分は、1戸あたりの広さが平均約57㎡と、ほかのどの区分よりも小さくなっています。

一方、売れやすさは築36〜40年が最も低く、成約率は17.4%です。安く買える代わりに、売るときは買い手が見つかるまで時間がかかりやすくなります。

出典: 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」5ページ 図表5・図表6

次の部屋を売る予定があるかで、選ぶ築年数を決める

今のマンションを売って次の部屋を買うときは、次の部屋もいずれ売るのか、住み続けるのかを先に決めておきましょう。

売る予定がある人は買った後の値下がりがそのまま損になりますが、住み続ける人には影響が小さいためです。

いずれ売るなら、買うときの築年数と住む年数の合計を25年以内にする

いずれまた売るなら、売るときに築25年を超えない物件を選ぶと、値下がりが速まる前に売れます。

目安は、10年住むなら築15年前後まで、5年住むなら築20年前後までです。

たとえば築11〜15年の物件を買って10年住むと、売るときは築21〜25年です。㎡単価は買ったときの約75%が残り、その築年数の成約率も32.1%と3割を超えています。

反対に、築21〜25年の物件を買って10年住むと、売るときは築31〜35年です。㎡単価は約51%まで下がり、成約率も19.6%に落ちます。

古くなるほど、次の買い手は住宅ローンを組みにくくなります。買い手は現金で買う人や、リノベーション前提で安く買いたい人が中心になるため、売れるまでに時間がかかりがちです。

さらに、売り出し中の物件のうち築41年以上の割合は、2015年の9.3%から2025年には29.8%まで増えました。古い部屋を売るときは、同じような古い物件と買い手を取り合うことになります。

売るときに築25年以内であれば、こうした古い物件との競争を避けられ、値下がりも小さく抑えられます。

出典: 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」4〜5ページ 図表3・図表5・図表6

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住み続けるなら、築31〜40年の新耐震の物件が割安

売らずに住み続けるなら、値下がりがほぼ済んだ築31〜40年の新耐震の物件が、いちばん割安に買えます。

売る予定がなければ、買った後に値下がりしても、家計への影響は小さくて済みます。

2025年の首都圏で、1戸あたりの成約価格は築0〜5年が8,666万円です。これに対し、築31〜35年は2,638万円、築36〜40年は2,761万円と、3分の1以下の価格で買えます。

ただし、この築年数の物件には、買う前に確かめておきたい点が3つあります。

• 部屋の広さ
• 次の大規模修繕の時期と費用
• 売ることになったときの売れやすさ

この築年数の部屋は平均58〜60㎡ほどで、築21〜25年の約71㎡より狭めです。家族の人数に合う広さは、価格と同じくらい大切な条件です。

買った後は、2回目か3回目の大規模修繕の時期が来ます。購入前に、修繕積立金の値上げや一時金の予定を調べておくと安心です。

事情が変わって売ることになると、売れやすさが最も低い築年数のため、買い手探しに時間がかかります。3点に納得できれば、住み続ける人にとって有力な候補になります。

出典: 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」5ページ 図表5・図表6

旧耐震を選ぶなら、耐震診断と補強が済んだ物件に絞る

旧耐震の物件を選ぶなら、管理組合が耐震診断と補強工事を済ませた物件に絞るとよいでしょう。

旧耐震の物件は安く買えますが、次の3つで不利になる場面があります。

• 地震への備え
• 住宅ローン控除の書類
• 住宅ローンと、売るときの買い手探し

地震への備えは、管理組合が耐震診断をして、必要な補強工事まで済ませているかで大きく変わります。診断の結果や工事の記録は、総会の議事録や、管理会社が作る「重要事項調査報告書」に載っています。

住宅ローン控除は、登記上の建築日が1981年以前の物件だと、「耐震基準適合証明書」などの書類があるときに限って受けられます。

マンションでは建物全体の耐震性を証明する必要があるため、管理組合が耐震診断をしていないと、買主が個人で書類を取るのは難しくなります。

ローンでは、金融機関が見積もる物件の価値（担保評価）が低く出やすく、融資を断られることもあります。売るときの次の買い手も同じ理由でローンを組みにくく、買い手探しに時間がかかります。

耐震診断と補強が済んだ物件なら、地震への備えと控除の書類の不利を小さくできるため、旧耐震でも候補に入れられます。

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古い物件では、ローンが借りにくく、修繕の負担が重くなる

築年数が古い物件では、住宅ローンで借りられる額が減ったり、返済期間が短くなったりしやすくなります。

買った後は、大規模修繕のお金の負担も増えていきます。

住宅ローンは、借りられる額が減り、期間が短くなりやすい

築年数が古いほど、金融機関が見積もる物件の価値（担保評価）が下がり、借りられる額や期間が希望に届かないことがあります。

金融機関は、建物の価値を築年数に合わせて低く見積もります。マンションは1戸あたりの土地の取り分（持分）が小さく、価値の多くを建物が占めるため、古くなると担保評価も下がりやすくなります。

返済期間を築年数に応じて短くする金融機関もあります。国土交通省の研究会資料（2013年）でも、築35〜60年程度を上限に、融資の対象を区切る金融機関の例が紹介されています。

住み替えで2回目のローンを組む人は、年齢にも注意が要ります。完済するときの年齢に上限を設ける金融機関が多く、借りられる期間がさらに短くなることがあります。

物件が決まったら、本審査の前に受ける事前審査で、その物件で借りられる額と期間を確かめておきましょう。

出典: 国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介（2013年9月）

住宅ローン控除は、登記上の建築日が1982年以後なら築年数を問われない

中古マンションの住宅ローン控除では、登記上の建築日が1982年1月1日以後なら、築年数に関係なく耐震の条件を満たします。

住宅ローン控除は、ローンの残高に応じて所得税などが減る制度です。登記上の建築日は、登記簿に書かれた建物の新築の日付を指します。

以前は「耐火建築物（マンションなど）は築25年以内」という条件がありました。この条件は、2022年の税制改正でなくなっています（租税特別措置法第41条）。

控除で使う日付は登記上の建築日で、耐震基準の見分けに使う建築確認の日とは別です。そのため、建築確認が1981年6月より前の旧耐震でも、登記上の建築日が1982年以後なら、控除の耐震の条件を満たせます。

登記上の建築日が1981年12月31日以前の物件は、次のどれかの書類があれば控除の対象になります。

• 耐震基準適合証明書
• 建設住宅性能評価書
• 既存住宅売買瑕疵（かし）保険に入っていることの証明書

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の欠陥に備える保険です。どの書類も、家を取得する日より前の2年以内に、調査や評価、保険の契約をしたものに限られます。

控除される額や、控除の対象になる借入額の上限は、入居する年や住宅の省エネ性能で変わります。購入の前に国税庁のページでその年の条件を見ておくと、受けられる控除の見込みがわかります。

出典: 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

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2回目以降の大規模修繕で、積立金の値上げや一時金を求められやすい

大規模修繕は2回目以降に直す範囲が広がるため、修繕積立金の値上げや一時金を求められやすくなります。

大規模修繕は、外壁や配管などをまとめて直す工事で、おおむね12〜15年ごとに行われます。

• 1回目（築12〜15年ごろ）は、外壁や屋上の防水が中心
• 2回目（築24〜30年ごろ）からは、給排水管やエレベーター、サッシ、玄関扉の交換なども加わる

工事の費用が積立金だけで足りないときは、積立金を値上げするか、各戸から一時金を集めて補います。

築年数のわりに月々の積立金が安い物件は、これまで貯めた額が少なく、この先に値上げや一時金を求められやすいと考えられます。

買うときの築年数から次の大規模修繕の時期を数えておくと、買ってすぐに大きな出費が重なる物件を避けられます。

同じ築年数でも、建物ごとの差を確かめて決める

同じ築年数でも、値下がりのしにくさや管理の状態は建物によって違うため、最後は候補の建物そのものを確かめる必要があります。

候補の価格を、近くで実際に売れた価格と比べる

候補の物件の価格は、同じ駅の近くで同じくらいの築年数の部屋が、実際にいくらで売れたかと比べておきましょう。

中古マンションの価格は、同じマンションや近くの似た物件が実際に売れた価格をもとに決まるのが基本です。

同じ築年数の平均より高く売れている建物は、立地や管理が評価されているため、この先も値下がりしにくいと期待できます。

実際に売れたマンションの価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、最寄り駅・建築年・広さとともに調べられます。

候補の価格が周りより高いときは、その理由を仲介会社に聞いておくと、買う価格が妥当かを判断できます。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ

管理の状態とお金の備えを、3つの資料で確かめる

マンションの管理の状態とお金の備えは、次の3つの資料で確かめられます。

• 重要事項調査報告書
• 長期修繕計画
• 修繕の履歴

重要事項調査報告書は管理会社が作る書類で、積立金の残高や滞納の有無、修繕や値上げの予定がわかります。購入を申し込む前でも、仲介会社に頼めば取り寄せてもらえます。

長期修繕計画を見ると、次の大規模修繕の時期と、今の積立金で費用をまかなえる見通しがわかります。修繕の履歴からは、これまでの大規模修繕が計画どおりの時期に行われてきたことを確かめられます。

積立金の残高が計画より少なかったり、滞納が多かったりする物件を選ぶときは、築年数が新しくても慎重に考えましょう。

反対に、築40年近くても、計画どおりに修繕を重ねて積立金に余裕のある建物なら、長く住み続けられる候補になります。

まとめ：上限は新耐震、狙い目は売るか住み続けるかで決める

中古マンションを買うときは、新耐震の物件を上限にし、売る予定に合わせて築年数を選ぶと後悔しにくくなります。

• 上限の目安は、新耐震の物件（2026年なら築44年前後まで）
• いずれ売るなら、売るときに築25年以内に収まる物件
• 住み続けるなら、値下がりがほぼ済んだ築31〜40年の新耐震の物件

物件を探す前に、次の部屋をいずれ売るのか、住み続けるのかを決めておきましょう。決めないまま築21〜30年の物件を買って10年ほどで売ると、値下がりがいちばん速い時期と重なります。

候補が見つかったら、建築確認の日付と重要事項調査報告書を確かめておくと安心です。

住み替えのトビラでは、築年数ごとの値下がりや売れやすさ、ローンと修繕の負担など、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。