住み替えのトビラ 
離婚が決まっても、二人で買ったマイホームをどうするかは、なかなか決めきれないものです。 共有名義のまま置いておいてよいのか、ローンや連帯保証はどうなるのか、税金や取り決めはどう残すのか。考えることが多すぎて、手が止まってしまう方は少なくありません。 この記事では、住み替えのトビラが、共有名義を放置するとどうなるか、解消の選択肢とローン・連帯保証の行方、後々もめないための取り決めの残し方までを、順を追って解説します。
離婚の住み替えで家はどうする？3つの選択肢と選び方を整理
離婚後も共有名義のままにするとどうなるか
離婚が成立しても家の名義は自動では解消されず、共有のまま残ると、売る・貸すといった場面のたびに相手の関与が必要になり、自分だけでは物事を決められなくなります。
そのまま放置すると、相手の同意がないと家を動かせない、相手が自分の持分を第三者に売ってしまう、相手が亡くなって共有者が増える、といったリスクが時間とともに積み重なっていきます。
離婚しても家の名義は自動では変わらない
離婚が成立しても、不動産の名義はそのままでは変わりません。
離婚届を出せば夫婦関係は解消されますが、それと不動産の登記は別の手続きです。名義を変えるには、法務局への登記申請という別の行動が要ります。何もしなければ、二人の名前が登記に残ったままになります。
共有名義とは、一つの不動産を複数人で持ち合っている状態です。登記簿には「持分2分の1ずつ」のように、それぞれが持つ割合が記録されています。この持分は、購入時にどちらがいくら出したか、ローンをどう組んだかによって決まっているのが一般的です。
離婚を機にこの割合を変えたい、どちらか一方の名義にまとめたいと考えるなら、そのための手続きを別途進める必要があります。登記の変更には司法書士が関わる場面が多く、放置している間は共有の状態が続きます。
売却や活用には相手の同意が必要になる
共有名義の家は、売る・貸す・大きくリフォームするといった場面で、共有者全員の同意が求められます。
自分の持分が2分の1あっても、家という一つの財産を丸ごと動かす行為は、一人だけの判断ではできません。売却や賃貸、建物の形を変えるような工事は、相手の合意がないと前に進まないのが原則です。
そのため、自分が売りたいと思っても相手が反対すれば、手続きはそこで止まります。逆に相手が動かそうとしても、同じように自分の合意が要ります。離婚後もこうした場面のたびに連絡を取り合い、条件をすり合わせなければなりません。
顔を合わせたくない相手と、家のことで交渉を続ける負担は小さくありません。時間が経って連絡が取りづらくなれば、話し合いそのものが難しくなることもあります。共有のままにしておくと、家をめぐる相手とのつながりが長く続く点は、あらかじめ知っておきたいところです。
相手の持分が第三者に渡る可能性がある
相手は、自分の持分だけであれば、こちらの同意なしに第三者へ売ることが法律上は可能です。
家全体を売るには共有者全員の合意が要りますが、「自分の持分」に限れば、その人の判断だけで手放せます。売る相手には、持分を専門に買い取る業者も含まれます。その結果、ある日から見ず知らずの相手と家を共有する事態になりかねません。
見知らぬ第三者との共有は、新たなもめごとの火種になります。相手が「持分に応じた家賃を払え」と求めてきたり、共有物の扱いをめぐって話し合いがこじれたりと、離婚前には想定していなかった問題が持ち上がります。
こうした仕組みがあるため、自分の側から「持分だけを売って手を引く」という選択は、相手に同じ負担を背負わせることになり、この記事では解決策として勧めません。一方で、相手に勝手に持分を売られてしまうリスクは現実にあります。だからこそ、共有状態を長く放っておかず、早めに解消の方向で話を進めることが大切です。
相手が亡くなると相続で共有者が増える
元配偶者が亡くなると、その持分は元配偶者の相続人へ引き継がれ、共有する相手が増えて権利関係が複雑になることがあります。
離婚した元配偶者は、自分の相続人ではありません。相手の持分は、相手の親や、相手との間にできた子ども、再婚後の家族などへ渡っていきます。会ったこともない相続人と家を共有することになる場合もあります。
共有者が増えるほど、全員の同意を得るのは難しくなります。相続がさらに重なれば、関係者はねずみ算式に増え、家を売ろうにも誰に連絡すればよいか分からない状態にもなりかねません。時間が経つほど家は動かしづらくなるため、共有の解消を先延ばしにしないことが、後の負担を軽くします。
共有名義を解消する方法と住宅ローンの扱い
共有名義を解消する道は、大きく分けて「家を売って現金で分ける」か「どちらかが単独で取得する」の二つで、ローンが残っている場合は金融機関の関与が避けられません。
どちらが正解ということはなく、住み続けたいか、きれいに清算したいか、ローンをどこまで整理できるかによって選び方は変わります。ここでは二つの方法と、ローンをどう扱うことになるかを見ていきます。
売却して現金で分ける
家を売って残ったお金を分ければ、共有名義もローンも相手との関係も、まとめて清算できます。
家を手放すことで、名義を二人で持ち合う状態が解消されます。売却代金でローンを返し、残ったお金を二人で分ければ、財産としての家をめぐるつながりはそこで一区切りとなります。離婚後に相手と連絡を取り続ける負担を減らしたい場合に、選ばれやすい方法です。
一方で、住み慣れた家を手放すことになります。子どもの学校や生活環境を変えたくないといった事情があれば、売却が最善とは限りません。売る手続きには内覧や引き渡しなど双方の協力が要る場面もあり、離婚の話し合いと並行して進める負担も考えておく必要があります。
なお、家を売っても住宅ローンが残るケースがあります。売却代金でローンを返しきれない場合の扱いや、売却で得たお金をどう分けるかは、財産分与や税金と切り離せない話になります。
離婚で家を売る方法｜名義確認から代金分配まで手順を解説
どちらかが単独取得して住み続ける
一方が相手の持分を買い取れば、単独名義にして、その家に住み続けられます。
家を残したい事情があるなら、相手の持分を引き取って自分一人の名義にまとめる方法があります。相手には持分に見合ったお金を渡すのが基本で、これを代償金と呼びます。金額は、家の評価額に相手の持分割合をかけて考えるのが目安です。評価額の出し方によって代償金は変わるため、双方が納得できる査定をもとに話し合うことになります。
持分を引き取ったら、登記を単独名義へ変更します。この名義変更の手続きは司法書士が扱う領域で、必要書類の準備や申請を任せられます。
住み続ける側にとっては生活を変えずにすむ利点があります。ただし、まとまった代償金を用意できるか、後述するローンの名義や連帯保証をどう整理するかが現実の壁になります。どちらが住むのが良いかに決まった答えはなく、それぞれの事情に応じて選ぶことになります。
住宅ローンの名義・連帯債務・連帯保証は簡単には外せない
住宅ローンの名義や連帯債務・連帯保証は、離婚しても自動では外れず、外すには金融機関、つまりお金を貸している債権者の承諾が必要です。
ここで押さえておきたいのが、先ほどの共有名義の話とは相手が違うという点です。家を売る・貸すときに同意が要る相手は「もう一人の共有者」でしたが、ローンや連帯保証を外すときに承諾が要る相手は「お金を貸した金融機関」です。前者は所有権の問題、後者は借金の問題で、別々に整理する必要があります。
離婚の際に夫婦の間で「これからはこちらが払う」と取り決めても、その約束は金融機関には及びません。金融機関はあくまで契約どおりの相手に返済を求めることができ、当事者どうしの合意だけで返済義務がなくなるわけではないからです。連帯債務や連帯保証も同じで、離婚したという理由だけでは、その立場から抜けられません。
名義を変えたり、連帯保証から外れたりするには、金融機関の審査と承諾を得る必要があります。残された一人の収入だけで返済していけるかを審査され、認められなければ変更はできません。収入が足りないと判断されれば、名義変更も連帯保証の解除も進まないのが実情です。
金融機関の承諾が得にくい場合の手段として、借換えがあります。住み続ける側が自分名義で新たにローンを組み直し、元のローンを返済しきる方法です。ただし借換えにも新規と同じ審査があり、単独の収入で借りられる金額に収まるかが鍵になります。売却して残債を減らしてから借りる、頭金を入れて借入額を圧縮するといった工夫が要る場面もあります。
もっとも注意したいのが、口約束のまま放置するケースです。「家を出た側が今後も払い続ける」と口頭で決めただけでは、その人が支払いを止めたとき、金融機関はもう一方の名義人や連帯保証人に返済を求めます。家に住み続けている側が、相手の滞納の肩代わりを迫られることもあるのです。
ローンや連帯保証の整理は、金融機関との交渉や資金計画が絡む複雑な部分です。自分たちのローンで何ができるかは契約内容や収入によって変わるため、金融機関の窓口やファイナンシャルプランナーに、早い段階で相談しておくと安心です。
財産分与でマイホームを分けるときの基本
財産分与とは、結婚してから夫婦で築いた財産を離婚のときに分け合う手続きで、分ける割合は原則として2分の1が目安とされています。
分ける対象になる財産の考え方、家の価値がローンを下回るときの扱い、そして分けるときに関わる税金までを見ていきます。金額や税の扱いは個々の事情で変わる部分が大きいため、実際の判断では専門家への確認が欠かせません。
財産分与の対象と原則2分の1の考え方
財産分与では、結婚している間に夫婦で築いた財産が対象になり、どちらがどれだけ稼いだかにかかわらず、原則2分の1で分けるのが基本的な考え方です。
対象になるのは、婚姻中に協力して増やした財産です。マイホームや預貯金がこれにあたります。名義がどちらか一方になっていても、夫婦で築いたものであれば分与の対象に含まれます。一方で、結婚前から持っていた財産や、相続で受け取った財産は、対象から外れるのが一般的です。
割合は原則2分の1です。共働きでも、どちらかが専業主婦・専業主夫でも、夫婦の財産を2分の1ずつに分けるよう命じられることが多いとされています。家事や育児による支えも、財産を築いた貢献として評価されるためです。ただし個々の事情によって割合が修正される場合もあり、常に2分の1で固定されるわけではありません。
出典: 法務省「財産分与」
なお、財産分与を家庭裁判所に申し立てできる期間には期限があります。令和6年の民法改正で、この期間は離婚から2年から5年へと延ばされました。離婚した時期によって扱いが分かれ、令和8年（2026年）3月31日以前に離婚した場合は2年、令和8年4月1日以降は5年が期限です。自分がどちらにあたるかを確認しておくと安心です。
出典: 法務省「財産分与」
家の価値がローンを下回る（オーバーローン）ときの扱い
売ったときの価格がローン残債を下回るオーバーローンでは、家は分ける財産にならず、残った借金をどう負担するかが話し合いの中心になります。
まず、家の価値とローン残債の関係で状況が二つに分かれます。売却額がローンを上回る状態がアンダーローンで、この場合はローンを返した残りが分ける財産になります。反対に、売却額がローンに届かない状態がオーバーローンです。
オーバーローンでは、家を売ってもローンが残ります。プラスの財産が手元に残らないため、家そのものは分ける対象になりません。むしろ、売った後も残る借金を誰がどう返していくかという、マイナスの取り決めが必要になります。この残債の負担をあいまいにしたまま離婚すると、後々のトラブルにつながりやすい部分です。
自分の家がどちらにあたるかは、売却額の見込みとローン残高を突き合わせて判断します。ただし売却額はあくまで目安で、物件の状態や売る時期によって上下します。正確なところは不動産会社の査定を取り、残債の返し方についてはファイナンシャルプランナーなどに相談しながら、双方が納得できる形を探すことになります。
もらう側・渡す側にかかる税金（贈与税・譲渡所得税）
財産分与で家をもらう側には原則として贈与税はかからず、家を渡す側には譲渡所得税がかかる場合があります。
もらう側に贈与税がかからないのは、財産分与が贈り物ではなく、夫婦で築いた財産の清算や離婚後の生活を支えるためのものと考えられているためです。ただし例外もあります。分与された財産が、婚姻中に夫婦で築いた財産の額に比べて多すぎる場合は、多すぎる部分に贈与税がかかります。また、贈与税や相続税を逃れる目的の離婚と認められた場合は、受け取った財産のすべてが贈与税の対象になります。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.4414 離婚して財産をもらったとき
一方、渡す側には譲渡所得税がかかることがあります。財産分与として不動産を渡す行為は、税の上では資産を譲り渡したものとして扱われるためです。このとき、渡した時点での家の時価が譲渡所得の収入金額とされます。現金を受け取っていなくても、時価をもとに所得税が計算される仕組みです。購入時より値上がりしていれば、その値上がり分に課税される場合があります。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき
税金の扱いは、財産の額や個々の事情によって結論が変わります。もらう側・渡す側のどちらになるにせよ、実際の課税がどうなるかは税理士に確認しておくと確実です。
3000万円特別控除が使えるケース・使えないケース
マイホームを売ったときの3000万円特別控除は、離婚が成立した後に元配偶者へ譲渡した場合は使える余地がありますが、婚姻中に配偶者へ譲渡した場合は原則として使えません。
この控除は、自宅を売って得た利益から最大3000万円を差し引ける制度です。渡す側に譲渡所得税がかかる場面で、税の負担を大きく減らせる可能性があります。
使えるかどうかを分けるのが、売った相手との関係です。控除には「配偶者や親子など特別の関係がある人に売ったものでないこと」という要件があります。そのため、婚姻中にまだ配偶者である相手へ渡す場合は、この特別の関係にあたり、控除は使えません。
一方で、離婚が成立して戸籍上の婚姻関係が解消された後であれば、相手はもう配偶者ではなくなります。要件は売った年の時点での関係性で判断されるため、離婚後の元配偶者への譲渡であれば、控除を使える余地が出てきます。財産分与のタイミングを離婚成立の前にするか後にするかで、税の扱いが変わりうる点は知っておきたいところです。
ただし、この控除には他にも満たすべき要件があり、個別の事情で結論は変わります。適用できるかどうかは、売る前に税理士や所轄の税務署へ確認しておくことをおすすめします。
出典: 国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例
マイホーム売却の3000万円特別控除|要件・節税額・住宅ローン控除との比較
決めた内容は公正証書などで残す
離婚のときに話し合って決めた内容は、口約束のままにせず、公正証書や登記といった形にして残しておくことが後々の安心につながります。
口約束は、相手が約束を守らなくなったときに実効性がありません。「家を出た側がローンを払い続ける」と口で決めても、支払いが止まったときに、その約束だけを根拠に相手へ強く請求するのは難しいのが実情です。取り決めの内容を証拠として残しておかないと、いざというときに立場が弱くなります。
そこで役立つのが公正証書です。公証役場で作る公的な書面で、金銭の支払いについて「強制執行認諾文言」を入れておけば、相手が支払いを怠ったときに、裁判を経ずに給与や財産の差し押さえへ進める可能性があります。代償金の支払いや残債の負担など、お金に関する約束は、この形で残しておくと実効性が高まります。
もう一つ大切なのが、名義や持分の変更は登記まで済ませて初めて確定するという点です。話し合いで「この家は自分のものにする」と決めても、登記を変えなければ、共有名義のままの状態が続きます。取り決めと実際の登記をそろえておくことが、共有をめぐる問題を残さないために欠かせません。
なお、慰謝料や親権、養育費といった取り決めもありますが、これらは家の分け方とは別の論点になります。公正証書の作り方や登記の進め方は、公証役場や司法書士に相談しながら進めていくと確実です。
まとめ:離婚と共有名義の家の整理なら、住み替えのトビラ
離婚しても家の共有名義は自動では解消されず、放置すると売却や活用のたびに相手の関与が必要になったり、持分が第三者や相続人へ渡って権利関係が複雑になったりします。共有の状態を長く残さず、あなたが早めに解消の方向で話を進めることが、後の負担を軽くします。
解消の方法は、売って現金で分けるか、どちらかが単独で取得するかの二つが基本です。住宅ローンや連帯保証は離婚だけでは外れず、金融機関の承諾が要ります。財産分与や税金は個々の事情で結論が変わるため、金融機関や税理士、司法書士など、それぞれの専門家に確認しながら進めるのが確実です。
そして、話し合って決めた内容は、公正証書や登記といった形に残しておくことが大切です。口約束のままにせず、取り決めを実際の手続きへ落とし込むことで、離婚後に家をめぐる問題を残さずにすみます。
住み替えのトビラは、複雑な情報でもわかりやすく届けていきます。
