庭が欲しくて住み替える前に｜庭付き一戸建ての選び方と手入れの費用

子どもを外で思いきり遊ばせたい。野菜を育てたい。犬を飼いたい。マンションで暮らしていると、ふと「庭が欲しい」と思う瞬間があります。

庭を手に入れる道は、庭付き一戸建てのほかに、専用庭付きマンション、ルーフバルコニー、庭を借りる方法があり、どれが合うかは「庭で何をしたいか」で決まります。庭付き一戸建てを選ぶなら、「庭付き」という言葉より、建物と駐車場を除いた広さと、冬の日当たりで判断します。手入れの手間と費用は、庭の作り方しだいで大きく減らせます。

この記事では、住み替え先の選び方、使える庭の見極め方、専用庭付きマンションの規約、手入れの費用と減らし方、住み替えの手順を、国の資料や法律の条文をもとに順に見ていきます。

庭が欲しいときの住み替え先の選択肢

庭を手に入れる方法は4つあります。答えを分けるのは「庭で何をしたいか」です。

眺める庭と、子どもが走り回る庭と、野菜を育てる庭では、要る広さも日当たりも、自由にできる範囲も変わります。

やりたいことを満たせる、いちばん身軽な選択肢から考えます。そのほうが住み替えの予算も、住んでからの手間も小さく済みます。庭以外の条件も含めて、マンションと戸建てのどちらが合うかを比べたい場合は、次の記事で整理しています。

住み替え(買い替え)でマンションと戸建てはどっち？今の住まいで変わる判断軸

庭付き一戸建て

庭付き一戸建ての強みは、庭を自分の土地として自由に使えることです。木を植える、物置を置く、ウッドデッキを作る、犬を放す。どれも自分たちで決められます。

気をつけたいのは、庭の広さが物件によって大きく違うことです。都市部の建売住宅は、建物と駐車場で敷地の多くが埋まり、庭と呼べる場所が細い通路ほどの物件もあります。「庭付き」と書かれていたら、何ができる広さかを図面で確かめます。

もう1つは手入れです。草取りや剪定は、すべて自分たちの仕事になります。マンションでは管理費の中で業者が受け持っていた植え込みの手入れが、毎年の家事に加わります。

子どもの遊び場、犬、菜園のように「土の上で自由に過ごしたい」目的なら、いちばん合う選択肢です。

専用庭付きマンション

専用庭付きマンションは、1階の住戸に庭が付いたタイプです。今のマンション暮らしの延長で、庭を持てるのが魅力です。

この庭は、区分所有者みんなで使うマンションの敷地の一部です。その住戸の人だけが使える権利(専用使用権)が付いている形で、使い方は管理規約と使用細則で決まります。物置や大きな木、遊具などは制限されていることがあり、国が示す管理規約の見本(標準管理規約)では、1階に面する庭を使う人が管理組合に専用使用料を納める形になっています。

広さは物件によってさまざまです。小さな子どもを外で遊ばせる、鉢植えを楽しむといった目的なら、十分に足りる物件もあります。建物の修繕や管理を管理組合に任せられる安心も、そのまま残ります。

出典: 国土交通省 マンション標準管理規約(令和7年10月17日改正)

ルーフバルコニー付きマンション

ルーフバルコニーは、下の階の屋根の上を使った広いバルコニーです。上の階に住みながら、空が広く見える屋外の場所を持てます。

ここは建物の一部なので法律の上では共用部分にあたり、専用庭と同じく専用使用権が付いた場所です。標準管理規約でも、バルコニーと屋上テラスが専用使用権の対象に挙げられています。下に住戸があるため、土を入れて植物を育てると、重さや水で防水の層を傷めるおそれがあります。重い鉢や土の量を使用細則で制限している物件もあり、植物はプランターで育てる形が中心になります。

向いているのは、眺めを楽しむ、プランターでハーブを育てる、外でお茶を飲むといった使い方です。子どもが走り回る、犬を放すといった使い方は、手すりの高さや下の階への音を考えると、庭付き一戸建てのほうが合います。標準管理規約のコメントでは、バルコニーや屋上テラスが全ての住戸に付いていない場合に、別に使用料を取る定めを置けるとしています。使用料の有無も、規約とあわせて確かめます。

出典: 国土交通省 マンション標準管理規約(令和7年10月17日改正) 出典: e-Gov法令検索 建物の区分所有等に関する法律(第2条第4項 共用部分の定義)

庭を借りる方法(市民農園・貸し農園)

菜園が目的なら、住み替える前に庭を借りる方法もあります。自治体などが開く市民農園や、民間の貸し農園です。

市民農園は、自治体、農協、農家、企業やNPOなどが開設でき、農林水産省のまとめでは2025年3月末時点で全国に4,273か所、そのうち地方公共団体が開いたものが1,977か所あります。法律の仕組み(特定農地貸付法)で開く市民農園は、利用者に貸す期間が5年以内と決まっていて、利用者の募集と選考は公平な方法で行うことが求められます。希望者が多い農園は抽選になることもあります。

利用料や区画の広さ、使える期間は農園ごとに違うので、お住まいの自治体の募集案内で確かめます。民間の貸し農園には、道具や指導が付くところもあり、初めてでも始めやすい仕組みです。

家を変えるのは数千万円単位の決断です。借りる方法なら、住み替えの前に「庭仕事が続くか」を小さく試せます。

出典: 農林水産省 令和8年度版 市民農園をはじめよう! 出典: 農林水産省 市民農園の開設方法

庭付き一戸建てで使える庭を見極めるポイント

庭付き一戸建てを選ぶときは、実際に使える広さと日当たりで判断します。

同じ敷地の広さでも、建物の置き方や道路の向きで、庭として使える場所はまったく変わります。ここでは、図面で確かめる点と、現地で確かめる点を順に見ていきます。

建物と駐車場を除いた庭の面積

庭の広さは、敷地の面積から建物、駐車場、通路を引いた残りで決まります。

たとえば敷地100㎡で、建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)が60%の地域なら、建築面積(建物を真上から見た広さ)は最大60㎡です。駐車場1台分を、一般的な寸法の目安として2.5m×5mと仮定すると、約12.5㎡になります。

残りの約27.5㎡から、さらに隣の家との間の通路や、玄関までのアプローチが引かれます。まとまって使える庭は、数畳ほどに縮むことがあります。

実際の建ぺい率と建築面積は、販売図面や重要事項説明書で確かめます。図面をもらったら、建物と駐車場以外の場所に色を塗り、縦と横の長さを測ります。子どもが遊ぶなら、細長い場所より四角くまとまった場所のほうが使えます。建ぺい率に余裕がある物件や、建物がコンパクトな物件は、同じ敷地でも庭が広く残ります。

出典: e-Gov法令検索 建築基準法(第53条 建蔽率)

道路の向きと庭の方位

庭の日当たりは、道路がどちらにあるかで大きく変わります。

北側に道路がある敷地は、玄関と駐車場を北に寄せられるので、南側に庭をまとめやすい形です。南道路のほうが人気が高く、北道路は価格が抑えめになりやすいと言われることもあります。

庭を最優先にするなら、北道路の物件も候補に入れる価値があります。そのうえで、南側に隣の家がどれだけ近く建っているかを、次の日当たりとセットで確かめます。

冬の日当たりと南側の建物

庭の日当たりは、冬に見ると本当の姿が分かります。太陽の低い冬は、南側の家の影が長く伸び、夏に日なただった庭が一日の多くを日陰で過ごすことがあるからです。

内見が春や夏なら、南側の建物の高さと、敷地の境界からの距離を確かめます。南側に2階建ての家が近く建っていると、冬の庭は影に入る時間が長くなりがちです。南側が空き地や駐車場なら、将来そこに家が建つ可能性も考えておきます。

野菜を育てるなら、日当たりは特に大切です。冬の昼前後にもう一度現地へ行き、庭のどこに日が当たっているかを自分の目で見ておくと安心です。

水はけと土の状態

庭は、雨が降った翌日に見ると、水はけがよく分かります。水はけが悪い庭は、水たまりが長く残り、芝や植物が根腐れしやすく、蚊も増えます。

内見は雨の翌日を選ぶのが理想です。晴れた日なら、土の表面に水の流れた跡や、コケが多い場所を探します。周りの道路や隣の土地より低い敷地は、雨水が集まりやすいので念入りに見ます。

建売住宅の庭は、土のままか、砂利を敷いた状態で引き渡されることが多くあります。芝を張る、防草シートを敷く、フェンスを立てるといった工事は、別の費用になります。土に石やがれきが混ざっていれば、菜園にする前に土の入れ替えが要ります。購入前に、庭がどの状態で引き渡されるのかを確かめておきます。

周囲からの視線と隣家との距離

庭でくつろげるかどうかは、周りからの視線で決まります。

道路や隣の家の窓から庭がよく見えると、外で過ごしにくくなり、結局カーテンを閉めたままの暮らしになりがちです。隣の家の窓の位置、2階のベランダの向き、エアコンの室外機が庭に向いているかを確かめます。室外機の風と音は、夏の庭の居心地を大きく下げます。

視線が気になる場合は、目隠しのフェンスや植栽で対応できます。ただし費用がかかり、高い塀は防犯の面で死角を作ることもあります。

隣の家との距離は、日当たりのほか、庭木の枝や落ち葉、BBQの煙といった近所付き合いにも関わります。庭で何をしたいかを思い浮かべながら、周りの家との関係に無理がないかを見ておきます。

専用庭付きマンションを選ぶときの注意点

専用庭付きマンションは、マンションのまま庭を持てる選択肢です。

ただし、庭はマンションの敷地の一部で、それを自分の住戸が専用に使う形です。ここを押さえておくと、買った後の「思っていた使い方と違う」を防げます。

庭の権利と専用使用料

専用庭は、法律の上ではマンションの敷地の一部です。その一部に、特定の住戸の人だけが使える「専用使用権」が付いています。国が示す管理規約の見本(標準管理規約)では、専用使用権を「敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利」と定め、その対象に「1階に面する庭」を挙げています。使用料については、次の定めがあります。

一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。(マンション標準管理規約 第14条第2項)

金額は物件ごとに管理規約や使用細則で決まり、庭を使う頻度にかかわらず毎月の支払いが続きます。庭の掃除のような、ふだんの使用に伴う手入れは使う人の負担、計画的な修繕は管理組合が行う、というのが標準管理規約の考え方です(第21条)。

建物や敷地の一部を特定の人にだけ使わせる規約の定めは、重要事項説明で内容を説明する項目です。購入するときは、重要事項説明書と管理規約で、専用使用料の金額と庭の範囲を確かめます。規約は次の持ち主にも効力が及ぶため、売るときは専用使用権も住戸と一緒に引き継がれる形になります。

出典: 国土交通省 マンション標準管理規約(令和7年10月17日改正) 出典: e-Gov法令検索 宅地建物取引業法施行規則(第16条の2第4号) 出典: e-Gov法令検索 建物の区分所有等に関する法律(第2条第5項 建物の敷地)

管理規約で制限されやすい使い方

専用庭の使い方は、管理規約と使用細則で決まります。制限されやすいのは次の使い方です。

• 物置やビニールハウスを置く
• 大きくなる木を地面に植える
• 大型の遊具を置く
• ペットを放す
• バーベキューをする
• ウッドデッキやタイルで床を作る

標準管理規約のコメントでも、工作物を置くことの禁止や、外観を変えることの禁止は、物件ごとに使用細則で定めるものとされています。庭が避難の通り道を兼ねる物件では、物を置ける場所に決まりがあることもあります。煙や臭いが上の階に届くBBQを、使用細則で禁止しているマンションもあります。

購入前には、管理規約と使用細則を取り寄せ、やりたいことを1つずつ照らし合わせます。書かれていない使い方は、管理会社に「この使い方はできますか」と聞いておくと安心です。

出典: 国土交通省 マンション標準管理規約(令和7年10月17日改正)

大規模修繕のときの扱い

マンションでは、定期的に外壁などを直す大規模修繕があります。このとき、専用庭は工事の場所として使われることがあります。

標準管理規約では、管理を行う人は、管理に必要な範囲で専用使用部分への立入りを求めることができ、求められた人は正当な理由がなければ拒めないと定めています(第23条)。あわせて、立ち入った人は、その場所を速やかに元の状態に戻す決まりです(同条第5項)。

外壁の工事では建物の周りに足場を組むため、庭に置いた物の移動や、植えた木の剪定・撤去を求められることがあります。その間は庭の使い方が限られます。自分で敷いたタイルやウッドデッキなども、工事のときに外すよう求められる場合があります。

移動や撤去の費用を誰が持つか、工事後に元へ戻すのは誰かは、物件の規約と工事前の説明会で確かめておくと、後のもめごとを防げます。購入を考えている物件では、次の大規模修繕がいつ頃かを長期修繕計画で確かめておきます。庭に手をかける前に工事の予定を知っておけば、作り直しのむだを避けられます。

出典: 国土交通省 マンション標準管理規約(令和7年10月17日改正)

1階住戸の防犯と湿気

専用庭は1階に付くため、1階ならではの点も確かめます。

1つは防犯です。庭から窓に近づけるので、窓まわりの守りは特に確かめます。窓に防犯性の高いガラスや補助錠が付いているか、庭の周りの植え込みが死角になっていないかを見ます。警察庁、国土交通省、経済産業省と民間団体の官民合同会議は、侵入までに5分以上かかるなど一定の防犯性能があると評価した建物部品を「防犯建物部品」として目録で公表し、CPマークを付けています。窓ガラスやサッシにこのマークがあるかも目安になります。

知っておきたいのは、マンションの窓ガラスや窓枠は共用部分なので、交換には管理組合の手続きが要る点です。標準管理規約では、防犯のための窓の改良は管理組合が計画修繕として行い、すぐに実施できない場合は、理事長の承認を受けて自分の負担で工事できるとしています(第22条)。センサーライトや、歩くと音が出る防犯砂利を置ける規約かどうかも確かめます。

もう1つは湿気と虫です。地面に近い1階は、上の階より湿気がこもりやすく、窓の結露やカビ、庭から入る虫が気になることがあります。内見では、押し入れやクローゼットの奥の臭い、窓まわりの黒ずみを見ておきます。

どちらも物件による差が大きい点です。1階という条件だけで決めず、現地で確かめて判断します。

出典: 警察庁 住まいる防犯110番 防犯性能の高い建物部品の開発・普及に関する官民合同会議 出典: 国土交通省 マンション標準管理規約(令和7年10月17日改正)

庭の維持にかかる費用と手間を抑える方法

庭を持つと、手入れの手間とお金が毎年かかります。

マンションでは管理費の中で業者が受け持っていた作業を、自分でするか、自分で頼むことになります。かかり方を先に知っておけば、庭の作り方で負担を大きく減らせます。マンションから戸建てに移ったあとに後悔しやすい点は、庭以外も含めて次の記事にまとめています。

マンションから戸建てで後悔しやすい点と防ぎ方｜買う前にしか防げない後悔は4つ

草取りと剪定の手間と業者費用

庭の手入れで一番手間がかかるのは草取りです。春から秋、特に梅雨から夏は、数週間で草が伸びます。暑い時期の作業は体力的にもきつく、夏になると庭に出る回数が減る人もいます。

庭木がある場合は、定期的な剪定が要ります。落葉樹なら秋の落ち葉掃除、虫が付きやすい木なら消毒も加わります。

費用は、頼む先と地域で大きく変わります。公的な団体の料金の例として、千葉市はシルバー人材センターの料金を次のように案内しています(2026年7月時点の市の案内)。

• 植木の剪定(高さ3.5mまで):1人9,000円(4時間)から
• 除草(手作業):1人3,100円(2時間)から
• 除草(草刈り機):1人6,400円(2時間)から

時間で決まる料金なので、木の本数や高さ、庭の広さで作業が長引けば、その分費用も増えます。この例では、木の伐採や根の掘り出し、芝の手入れは対象外です。民間の造園業者に頼む場合も、木の高さ、刈った枝や草の処分費、庭の面積で見積もりが変わるので、複数の見積もりで比べます。

自分の時間と体力で払うか、業者への費用で払うか。買う前に家族で決めておきます。

出典: 千葉市 シルバー人材センターへのご入会とご利用

防草シートや人工芝で手間を減らす費用

草取りの手間は、庭の作り方で大きく減らせます。代表的なのが、防草シート、砂利、人工芝です。

費用は、面積、下地づくり(草の根や石の除去・整地)、材料の質で大きく変わります。業者・地域による差も大きいので、最初の費用と何年もつかの両方を、複数の見積もりで比べます。

菜園にしたい場所だけ土を残し、それ以外をシートや人工芝にする方法もあります。楽しみたい場所と、手をかけたくない場所を分けると、手間をぐっと抑えられます。

庭木の選び方と隣家への越境

庭木は、植えるときの選び方で、将来の手間とお金が決まります。

大きく育つ木は、数年で自分の手が届かない高さになり、業者への依頼が毎年要ります。高い木ほど作業に時間がかかり、将来切るときの費用もかさみます。成長がゆっくりな木や、大きくならない木を選ぶと、ずっと楽です。

もう1つ気をつけたいのが、隣の家への枝のはみ出しです。2023年4月1日から、民法233条のルールが変わりました。改正前は、隣の木の枝が境界を越えてきたときは木の持ち主に切らせる必要があり、相手が応じなければ、裁判で切除を命じる判決を得て強制執行の手続きをとる流れでした。根は、改正前から自分で切り取れます。

今は、次のどれかに当たれば、はみ出した枝を自分で切り取れます。

• 木の持ち主に切るよう求めたのに、相当の期間内に切らないとき
• 木の持ち主が分からない、または居場所が分からないとき
• 急いで切る差し迫った事情があるとき

逆の立場で考えると、自分の木の枝が隣にはみ出せば、相手に切られることもあります。境界の近くには低い木を選ぶ、落ち葉が隣に飛びやすい木は避ける。そうした配慮が、近所付き合いを守ります。

出典: e-Gov法令検索 民法(第233条 竹木の枝の切除及び根の切取り) 出典: 法務省 民法の改正(所有者不明土地等関係)の主な改正項目について

固定資産税への影響

「庭が広いと固定資産税が高くなる」と心配する人がいます。実は、住宅が建っている土地には、税金を軽くする特例があります。

庭も住宅の敷地に含まれるので、この特例の対象です。税額は土地の評価額で決まるため、土地の値段が高い地域や広い土地ほど上がります。それでも、住宅1戸あたり200㎡以下の敷地なら庭の部分まで6分の1の軽減がかかるので、一般的な広さの庭付き一戸建てなら、庭があることで税額が跳ね上がる心配は小さい仕組みです。都市計画税は、かかる地域(主に市街化区域)でだけ納めます。

一方で、戸建てには建物の固定資産税もかかります。マンションの管理費や修繕積立金がなくなる代わりに、税金と建物の修繕費を自分で用意します。住み替えの前後で、合計の額を比べておきます。

出典: 総務省 固定資産税の概要 出典: e-Gov法令検索 地方税法(第349条の3の2 住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例・第702条の3 都市計画税の特例) 出典: e-Gov法令検索 地方税法施行令(第52条の11 住宅用地の範囲)

庭付きの家へ住み替える手順

庭付きの家への住み替えは、庭の条件を先に決めることから始めます。

庭付きの物件は数が限られ、条件に合う物件が出たときにすぐ動けるかどうかで、手に入るかが決まります。ここでは、今のマンションを売って庭付きの家に移るまでを、4つの段階で見ていきます。

庭で何をしたいかを決める

最初に、庭で何をしたいかを家族で書き出します。目的によって、要る広さと日当たりが変わるからです。

書き出したら、「これがあることが住み替えの目的になる条件」と「あればうれしい条件」に分けます。

家族の中で庭への思いがばらばらだと、内見で気に入った物件に勢いで決めてしまいがちです。草取りなどの手入れを誰が受け持つかまで話しておくと、住んでからの不満も減らせます。

予算と売却額を確かめる

次に、今のマンションがいくらで売れそうかを確かめ、次の家の予算を決めます。

予算の考え方は、次のとおりです。

• マンションの売却額から、住宅ローンの残りと売るときの費用(仲介手数料など)を引いた手元に残るお金
• 自己資金
• 新しく借りられるローンの額

売却額は1社の査定に頼らず、複数の会社の査定や、近くの成約事例を見て、幅で考えます。高い査定額を前提に予算を組むと、思ったより安く売れたときに計画が崩れます。

予算が見えたら、希望のエリアで庭付き一戸建ての売り出し価格を調べます。予算内で庭のある物件が少なければ、エリアを広げるか、専用庭付きマンションも候補に入れるかを考えます。

季節と時間を変えて現地を見る

候補の物件が見つかったら、季節と時間を変えて現地を見ます。庭の良し悪しは、一度の内見では見えにくいからです。

• 冬の昼前後:庭に日が当たるか
• 雨の翌日:水たまりが残っていないか
• 夕方や休日:周りの音、人通り、隣家の様子

すべての季節を待つのは難しいので、内見の日にスマホの方位磁針アプリで南の向きを確かめ、冬に南側の家の影がどこまで伸びるかを想像するだけでも、判断はずいぶん変わります。

周りを歩いて、近所の庭の手入れの様子や、道路で子どもが遊んでいるかを見るのも参考になります。近所の暮らし方は、自分たちが庭でしたいことと合うかの目安になります。

売却と購入の順番を決める

最後に、今のマンションを売るのと、庭付きの家を買うのを、どちらを先にするかを決めます。

庭付き一戸建ては、条件に合う物件が少ないのが特徴です。売り先行で進める場合も、希望の条件を不動産会社に先に伝えておき、合う物件が出たらすぐ見に行けるようにしておくと、チャンスをつかみやすくなります。売り先行と買い先行の選び方と、資金のつなぎ方は、次の記事で詳しく解説しています。

売り先行・買い先行はどちら？住み替え(買い替え)で損しない選び方と実践テクニック

まとめ:庭は「何をしたいか」と「使える広さと冬の日当たり」で選ぶ

庭の使い勝手を決めるのは、「庭付き」という表示より、建物と駐車場を除いた広さと冬の日当たりです。目的によっては専用庭付きマンションや市民農園で足りることもあり、やりたいことを満たせるいちばん身軽な選択肢を選ぶと、予算も手間も小さく済みます。

次の一歩は、庭で何をしたいかと、草取りを誰が受け持つかを家族で書き出すことです。ここを飛ばすと、内見で気に入った物件に勢いで決め、住んでから「広さが足りない」「手入れが続かない」と気づくことになりがちです。

候補が見えたら、図面で庭の広さを測り、冬の昼前後と雨の翌日に現地を見て、専用庭付きマンションなら管理規約と使用細則を取り寄せて確かめましょう。住み替えのトビラでは、庭が欲しいときの住み替え先の選び方や庭付き一戸建ての見極め方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。