50代の住み替え(買い替え)、マンションと戸建てはどっち？老後まで見据えた選び方

50代で住み替え先をマンションにするか戸建てにするかは、年を重ねてからの暮らしまで含めて選びます。

どちらを選ぶかは、買うときに出せる額だけでなく、住み続けるかぎり出ていくお金や体の変化への備えまで並べると絞れます。

暮らしの5つの場面での違いと、住み続けるあいだかかるお金の中身、50代の借り入れの注意点までを説明します。

50代の住み替え(買い替え)でマンションと戸建てはどちらが選ばれているか

50代の住み替えに、マンションか戸建てかの唯一の正解はありません。

子どもが独立して部屋が余り、老後を意識し始める一方で、収入も体力もローンを組む余地もまだ残っています。この記事では一般論ではなく、50代という立ち位置からの選択として両者を比べます。

なぜ50代が「マンションか戸建てか」で悩むのか

50代の迷いは30〜40代の購入時とも60代以降とも違う条件が重なって生まれます。

子どもが独立すると、家族のために選んだ間取りが急に広く感じられます。使わない子ども部屋や上の階を持て余し、いまの住まいが暮らしに合っているかを考え始める方は少なくありません。

一方で、老後の暮らしを本格的に考えるにはまだ早いとも感じます。階段の上り下りや庭の手入れが負担になる時期は、まだ数年から十数年先という距離感があります。

それでも50代には、退職前で収入が残り、体を動かせるうちに動けるという強みがあります。住宅ローンを組める余地もまだあり、住み替えを現実的に検討できる最後の世代に近いといえます。

データで見る50代の住み替え先の選ばれ方

公的データを見ると、住み替えでマンションを選ぶ人は50代以降に多く、戸建ては子育て層に集中しています。

国土交通省の調査では、2回目以降に住宅を買う二次取得者の年齢が住まいの種類で大きく分かれます。令和7年度の調査では、分譲マンション（分譲集合住宅・三大都市圏）の二次取得者の平均年齢は61.7歳でした。報告書は「二次取得者は、注文住宅、分譲集合住宅、既存（中古）集合住宅では『60歳以上』が最も多い」と述べています。

同じ二次取得者でも、分譲戸建住宅は平均48.1歳で「40代」が最も多く、住まいの種類で年齢層がはっきり分かれます。参考までに、分譲マンションを初めて買う一次取得者の平均年齢は39.7歳です。

子が独立した50代以降は、戸建てから住み替える側に回りやすい流れが読み取れます。

これらは令和7年度の調査結果です。調査が捉えているのは2024年4月から2025年3月までに住み替え・建て替え・リフォームを行った世帯の行動で、報告書の公表は2026年7月です。注文住宅は全国、それ以外の住宅は三大都市圏での調査であり、地域や時期によって数字は動きます。あくまで全体の傾向として捉え、自分の住むエリアの相場は別に確認する前提で見るのがよいでしょう。

出典: 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査報告書」（令和8年7月・住宅局）

「50代ならマンション」という通説は本当か

「50代になったらマンション」という通説は、すべての人に当てはまるわけではありません。

マンションが選ばれやすいのは事実ですが、それは管理の手軽さや立地を重視した結果です。同じ50代でも、庭仕事や趣味の空間を手放したくない人にとっては、戸建てを続ける判断にも十分な理由があります。

大切なのは通説に合わせることではなく、自分たちが何を重視するかです。暮らしの場面ごとに優先順位を整理すると、どちらが向くかが見えてきます。

判断シーン別 50代の暮らしでマンションと戸建てはどう違うか

暮らしの何を優先するかによって、向いている住まいは変わります。

ここでは老後に向けて重みが増す5つの場面を取り上げ、マンションと戸建てを公平に比べます。それぞれの場面で、自分ならどちらを選ぶかを考えながら読み進めてください。

体力の変化を見据えるなら 階段・移動・バリアフリー

移動のしやすさを最優先するなら、ワンフロアで生活が完結するマンションが有利です。

マンションは同じ階で生活が完結し、玄関までもエレベーターで移動できます。室内に大きな段差が少なく、足腰の負担を抑えやすい構造です。

戸建ては階段の上り下りが日常に組み込まれますが、寝室や水回りを1階にまとめれば負担は和らぎます。平屋や1階で生活を完結させる間取りなら、戸建てでも移動のしやすさを保てます。

50代のうちは階段も苦になりませんが、この負担は10年後20年後に効いてきます。先々の体力低下まで見据えるなら、フラットな動線をとりやすいマンションか1階完結型の戸建てが向きます。

管理・メンテの手間を減らしたいなら

手間をかけずに暮らしたいなら、共用部の管理を任せられるマンションが向いています。

マンションは共用部の清掃や設備の点検を管理会社や管理組合に任せられます。日々の手入れは室内だけで済み、庭や外壁の心配から解放されます。

戸建ては庭の手入れや外壁の塗り替えまで自分で段取りする必要があります。手間は増えますが、修繕の時期や業者を自分で選べる自由は残ります。

体力が落ちてからの庭仕事や雪かきは、想像以上の負担になります。日々の管理をできるだけ手放したい人にはマンションが向きます。

老後の生活利便と立地を取るなら

生活の利便性を重視するなら、駅や商業施設に近い立地をとりやすいマンションが有利です。

マンションは駅前や中心部など利便性の高い場所に建つことが多い住まいです。車を手放した後も、徒歩で買い物や通院ができる環境を選びやすくなります。

戸建ては郊外で土地の広さを確保しやすい一方、駅や病院から離れる場合があります。老後に運転をやめる前提なら、徒歩圏で用事が済む立地を優先したいところです。

50代ではまだ車があり不便を感じにくいものの、運転をやめる時期はいずれ訪れます。その時に生活が回るかどうかを基準にすると、立地の優先度は年齢とともに上がります。

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防犯・留守時の安心を取るなら

留守がちな暮らしや防犯のしやすさで選ぶなら、管理の目があるマンションが安心です。

マンションはオートロックや防犯カメラ、管理人の目があり、不在時の安心感が高い住まいです。旅行や帰省で家を空けることが増える50代には、この手軽さが心強く感じられます。

戸建てでもセンサーやホームセキュリティの導入で備えは十分にできます。ただし対策を自分でそろえる手間はかかるため、手軽さを取るならマンションが向きます。

趣味・ペット・自由度を大事にするなら

自由に手を加えて暮らしたいなら、制約の少ない戸建てが向いています。

戸建ては間取りの変更や増改築、庭づくりまで自分の裁量で進められます。大型犬を飼う、家庭菜園を楽しむといった暮らしも実現しやすい住まいです。

マンションはリフォームや飼育に管理規約の制限があり、できることが限られます。一方で共用部の管理を任せられる分、趣味に使える時間を確保しやすい面もあります。

子育てを終えた50代は、自分の時間を趣味に使いやすくなる時期です。住まいに自由度を求めるなら戸建て、手間より身軽さを取るならマンションが向きます。

お金で比べる マンションと戸建てのかかり方の違い

住み替えで損をするかは、買うときの価格より「住み続ける限りかかる費用」で決まります。

マンションと戸建てでは、毎月・毎年かかり続けるお金の中身が違います。ここでは継続費用の中身を並べ、夫婦2人で住み替えた場合を例に、かかり方の違いから損をしない考え方を整理します。

マンションにかかり続けるお金

マンションは購入後も、管理費と修繕積立金が毎月かかり続けます。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、管理費の平均は1戸あたり月11,503円、修繕積立金は月13,054円で、合わせて24,557円です。これは駐車場などの使用料からの充当額を除いた系統の値で、充当額を含む系統では管理費17,103円・修繕積立金13,378円の合計30,481円になります。どちらの系統で見ているかで月1万円近く変わるため、比べるときは系統をそろえてください。

車を持つ場合は、これに駐車場代が上乗せされます。修繕積立金は建物の老朽化とともに値上がりする傾向があり、契約時の金額がずっと続くとは限りません。

退職後に収入が減っても、この固定費は変わらず請求されます。長く住むほど効いてくる費用なので、現役のうちに将来の負担まで見込んでおくことが大切です。

出典: 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」データ編 管理組合向け27⑥・概要編

戸建てにかかり続けるお金

戸建ては毎月の固定費が少ない代わりに、修繕費を自分で備えておく必要があります。

戸建てで継続的にかかるのは、主に固定資産税と都市計画税です。マンションのような管理費や修繕積立金がない分、毎月の負担は軽く感じられます。

ただし外壁の塗り替えや屋根、給湯器の交換などは、まとまった金額で突然やってきます。月々の出費が少ない代わりに、計画的に修繕費を備えておかないと家計が揺れます。

モデルケースで見るかかり方の違い

同じ期間住み続けても、かかり続けるお金の中身と出ていき方はマンションと戸建てで違います。

夫婦2人が50代でそれぞれの住まいに住み替え、30年間住み続ける場合で考えてみます。

マンションは、管理費と修繕積立金（使用料等からの充当額を除く系統）が合わせて月24,557円です。この額が変わらないまま30年続いたとすると約884万円になります。ただしこれは現在の平均額を据え置いた計算で、段階増額積立方式を採っているマンションでは途中で額が上がります。値上がり幅を集計した統計はないため、いくら上振れするかは自分のマンションの長期修繕計画で確かめてください。ここに駐車場代・固定資産税・都市計画税が別途加わります。

戸建ては、外壁の塗り替えや屋根、給湯器の交換などの修繕費に加えて、固定資産税・都市計画税がかかります。修繕の項目ごとの周期と1回あたりの費用を集計した公的統計・業界団体統計は確認できていないため、30年でいくらになるかを統計から示すことはできません。

両者を並べるときに注意したいのは、数えている費目が違うと総額の比較にならないことです。マンション側の884万円は管理費と修繕積立金だけの額で、固定資産税も駐車場代も入っていません。戸建て側と比べるなら、どちらも「修繕にあてるお金＋税金＋駐車場」でそろえて計算してください。

どちらも安くはありませんが、マンションは毎月決まった額が読みやすく、戸建ては出費の時期が読みにくいという違いがあります。総額の大小に加え、いつ・いくら出ていくかまで含めて比べることが大切です。

損か得かは金額だけでは決まらず、退職後の家計でその固定費を払い続けられるかで決まります。収入が減る前提で、継続費用が無理のない範囲に収まる住まいを選ぶことが、結果的に後悔の少ない判断につながります。

戸建て側に金額を置いていないのは、修繕の項目ごとの実施周期と1回あたりの費用を集計した公的統計・業界団体統計が確認できていないためです。

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結局どっち 50代タイプ別の向いている住まいの選び方

ここまでの比較を、自分たちのタイプに当てはめると答えが見えてきます。

暮らし方や価値観、資金の状況によって向いている住まいは分かれます。ここでは50代をいくつかのタイプに分けて、マンション向き・戸建て向き、そして二択に収まらない選択肢まで整理します。

マンションが向いている50代のケース

手間を減らし、利便性と安心を優先したい50代にはマンションが向いています。

共働きや旅行が多く、家の管理に時間をかけたくない人にはマンションが合います。庭や外壁の手入れから解放され、空いた時間を自分のために使えます。

駅近で暮らしたい、車をいずれ手放したいと考えている人にも向いています。退職後に固定費が読みやすい点も、家計の見通しを立てたい人には安心材料です。

一方で、毎月の管理費と修繕積立金を負担と感じる人や、自由に手を加えたい人には窮屈に映ります。身軽さと引き換えに自由度が下がる点を受け入れられるかが分かれ目になります。

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戸建てが向いている50代のケース

自由度や趣味を大切にしたい50代には、住み続ける選択も含めて戸建てが向いています。

庭仕事やリフォーム、ペットとの暮らしを続けたい人には戸建てが合います。子の独立後も、慣れた家での暮らしに価値を感じる人は少なくありません。

いまの戸建てに不満が少なければ、住み替えずに一部をリフォームする選択も現実的です。寝室や水回りを1階にまとめるだけでも、老後の暮らしやすさは大きく変わります。

より広い庭や利便性を求めるなら、戸建てから戸建てへの買い替えも選べます。手間を引き受けても自分らしい住まいを優先したい人に戸建ては向いています。

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二択で迷うなら検討したいサブ選択肢

マンションと戸建ての二択で迷うなら、その中間にあたる選択肢も検討する価値があります。

1階だけで生活が完結する平屋は、戸建ての自由度と動線の良さを両立できます。コンパクトなマンションなら、管理の手軽さを保ちつつ住居費を抑えられます。

老後の安心を重視するなら、見守りや生活支援が付くシニア向け分譲マンションも選べます。二択にこだわらず、優先したい条件から逆算して住まいを絞る方法もあります。

次の項目に多く当てはまるほど、マンション向きの傾向があります。

• 家の管理や庭の手入れに時間をかけたくない
• 駅や病院の近さを最優先にしたい
• 退職後の固定費を一定にして見通しを立てたい
• 留守がちで防犯の手軽さを重視したい

次の項目に多く当てはまるほど、戸建て向きの傾向があります。

• 庭づくりやリフォームを自由に楽しみたい
• ペットや趣味のための空間を確保したい
• 毎月の管理費や修繕積立金を負担に感じる
• 慣れた住まいや地域への愛着が強い

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50代の住み替えで後悔しないための注意点

50代の住み替えでつまずきやすいのは、住まいそのものよりもお金と段取り、そして家族の合意です。

決めた後に後悔しないために、50代ならではの落とし穴を押さえておきます。完済時の年齢や退職金の使い道、夫婦間の温度差など、この年代に特有の注意点に絞って見ていきます。

マンションに移った後悔と戸建てを手放さなかった後悔

後悔は、移った人にも手放さなかった人にも起こり得ます。

マンションに移った後、庭のない暮らしや管理費の負担を物足りなく感じる声があります。手間から解放されても、自由度の低さを窮屈に感じてしまう人は少なくありません。

反対に、戸建てに住み続けて、階段や庭の手入れが年々重くなる後悔もあります。動けるうちに住み替えておけばと、体力が落ちてから感じる人もいます。

どちらの後悔も、先々の暮らしを具体的に思い描けば避けやすくなります。10年後20年後の体力や家計を想像し、その時に困らない住まいを基準に選ぶと安心です。

50代ならではの資金・住宅ローンの注意点

50代の住宅ローンは、組めるかどうかよりいつ完済できるかが問題になります。

国土交通省の令和7年度の調査では、994機関のうち978機関（98.4%）が完済時年齢を審査項目に挙げ、そのうち716機関が「80歳未満」を挙げていました（複数回答。「85歳未満」65機関、「75歳未満」42機関、「その他」158機関など）。50代で借りると、この上限までの年数がそのまま返済期間の上限になるため、返済期間は短くなりがちです。月々の返済額が上がりやすいため、無理のない借入額に抑えることが欠かせません。

退職金を返済に充てる前提で計画すると、老後の生活資金が手薄になります。住宅に資金を寄せすぎず、医療や生活の備えを残しておくことが大切です。

買いを先に決めると、売却が間に合わずに資金繰りが苦しくなることがあります。先に売って手元資金を固める売り先行なら、予算が定まり段取りも組みやすくなります。

売却で利益が出ても、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。ただし住宅ローン控除とは併用できません。住宅ローン控除の要件に「居住年およびその前2年、その後3年の計6年間」にこの特例を受けていないことが含まれるため、新居でローンを組むなら、売却の前にどちらを取るかを決めておく必要があります。

出典: 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

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配偶者・家族と方針をそろえるには

住み替えでは夫婦の考えがすれ違いやすく、方針をそろえる工夫が要ります。

長年暮らした戸建てに愛着がある人もいれば、利便性を求めてマンションを望む人もいます。夫婦でも優先順位は違って当然で、まず互いの希望を言葉にすることが出発点になります。

体力や家計の変化など、判断の前提を一緒に確認すると話が進みやすくなります。どちらかが我慢する形ではなく、二人が納得できる落としどころを探すことが後悔を防ぐ近道です。

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まずやるべきは今の家がいくらで売れるかを知ること

どちらを選ぶにしても、最初の一歩は今の家がいくらで売れるかを知ることです。

売却額が分かれば住み替えの予算が決まり、選べる物件の幅も見えてきます。判断を前に進めるために、まずは現在の住まいの価値を確かめるところから始めましょう。

売却額が分かればマンション・戸建てどちらの予算も決まる

住み替えの予算は、今の家の売却額からローン残債を引いた手元資金で決まります。

手元に残る金額が分かれば、新居にいくらまで出せるかがはっきりします。予算が定まると、マンションと戸建てのどちらを現実的に狙えるかも見えてきます。

売却額は立地や築年数、周辺の相場によって変わります。複数の会社に査定を依頼して比べると、おおよその相場感をつかめます。

具体的に動き出すなら、まずは無料査定で今の家の売却額を確かめてみてください。住み替えのトビラの一括査定で、複数社の見積もりを一度に比較できます。

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まとめ：50代でマンションか戸建てかを選ぶなら、住み替えのトビラ

50代の住み替えで重いのは、買うときの値段ではなく、毎月そこに住むかぎり出ていく負担のほうです。その負担を年金と退職後の収入で支えられるかどうかで決めます。

支えられるかを見るには、退職した後も同じ額を払い続けられるのかを試算します。今の収入のままで考えると、返済が退職後まで残ることに気づけません。

候補を見に行く前に、何歳まで働くつもりなのかを決めておきましょう。住み替えのトビラでは、50代のマンションと戸建ての比べ方も含めて、住み替えで悩むあなたに信頼できる情報を提供しています。