古い家どうする？直す・建て替え・住み替えの選び方

築30年、40年を超えた我が家を前に、雨漏りや水回りの不調、冬の寒さ、耐震への漠然とした不安が積み重なると、「このまま住み続けていいのだろうか」と迷い始めます。 かといって、売ると決めたわけでも、リフォームすると腹をくくったわけでもない。その宙ぶらりんな気持ちのまま調べ始めた方は少なくありません。 この記事では、住み替えのトビラが、古い家をどうするかを「直して住む・建て替える・売って住み替える」の3択として、家の状態と住む年数を物差しに、順を追ってわかりやすく解説します。

古い家をどうするか迷ったら｜まず持つべき判断の入り口

古い家は「直して住む・建て替える・売って住み替える」の3択で考えると整理でき、正解はいまの家の状態と、この先何年住むかで決まります。

いきなり「リフォームか売却か」と手段から選ぼうとすると、リフォーム会社寄り・不動産会社寄りの情報に引っ張られて迷いが深まります。そうではなく、まず今の家の状態を第三者の目でつかみ、次にこの先の暮らし方（住む年数）を決め、最後に3択を費用と向き不向きで比べる。この順番で考えると、自分にとっての答えが見えてきます。

家が古いサインと住み替えを考える境目

家の古さは築年数の数字だけで決まるものではなく、劣化のサインと耐震・設備の状態を合わせて見て初めて判断できます。

ここでは、なんとなく感じている「古さ」を、次の一手を決めるための材料に変えていきます。費用や向き不向きの比較はいったん脇に置き、まずは我が家の状態をつかむことに絞ります。

築年数と老朽化のサイン｜外壁・水回り・給排水管・床下

老朽化は家全体が一様に進むのではなく、部位ごとに傷み方も時期も違います。

まず、築年数ごとに現れやすいサインを部位別に見てみます。数字はあくまで目安で、建て方や立地、これまでの手入れの状況によって前後します。

• 築10年前後：外壁のひび割れ、塗装の色あせや剥がれ、屋根材のずれ
• 築20年前後：給排水管の劣化や水漏れ、キッチン・浴室など水回り設備の寿命
• 築30年前後：床下や柱・土台といった躯体の傷み、シロアリ被害の顕在化

注意したいのは、一度メンテナンスした部位でも、30年前後で再び傷みが出やすい点です。たとえば外壁塗装を築15年ごろに一度やり直していても、30年を過ぎれば二度目の塗り替えや、下地そのものの補修が必要になることがあります。「前に直したから大丈夫」と考えず、部位ごとに寿命が来ていないかを見直すことが、古い家と向き合う出発点になります。

耐震の境目｜旧耐震か新耐震かで判断が変わる

家の耐震性は、いつ建てられたかによって大きく線引きされます。

1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物が新しい耐震基準（新耐震）で、それより前が旧耐震にあたります。ここで気をつけたいのは、判定の基準が「竣工した年」ではなく「建築確認を受けた時点」だという点です。建築確認から完成まで数か月から年単位でかかることもあるため、竣工が1981年でも、確認申請が改正前なら旧耐震という家は珍しくありません。築年数がちょうど境目あたりにかかる場合は、確認済証などで確認申請の時期を確かめておくと安心です。

出典: 国土交通省 住宅・建築物の耐震化について

旧耐震の家は、耐震診断や補強の要否がその後の判断を大きく左右します。補強にはまとまった費用がかかり、後で触れる3択の費用比較にそのまま響いてくるためです。ただし、旧耐震だから住めない・売れないというわけではありません。診断のうえで必要な補強を見極めれば住み続ける道もありますし、補強せずに売る選択肢もあります。まずは自分の家がどちらにあたるかを把握しておくことが、次の判断の土台になります。

迷ったら建物診断（インスペクション）で今の状態をつかむ

我が家の状態は、自己判断よりも専門家による建物診断で確かめるのが近道です。

建物診断（インスペクション）では、構造の傷みや雨漏り、シロアリ、配管の劣化といった、素人目には気づきにくい部分を第三者に診てもらえます。直して住む・建て替える・売る、どの道を選ぶにしても、いまの状態を正しくつかむことがすべての出発点になります。診てもらう相手は、売買の窓口となる宅地建物取引士ではなく、建物そのものを見る建築士や専門の診断事業者です。迷ったら、まずこうした診断先に相談してみると、感覚的な不安が具体的な数字や所見に変わります。

直して住む・建て替える・売って住み替えるの3択比較

3択に絶対の正解はなく、費用・期間・この先住む年数を、自分のケースに引き当てて選ぶことになります。

ここが記事の核です。3つの手段を一つずつ順番に並べるのではなく、「どう選ぶか」という軸で束ねて比べていきます。

3つの選択肢を費用・期間・向くケースで横並び比較

リフォーム・建て替え・売って住み替えの3つは、かかる費用も期間も、向いているケースも大きく異なります。

まず、3つの選択肢を同じ土俵で見比べてみます。費用と期間は目安で、家の規模や地域、傷み具合によって幅があります。

表だけでは見えにくい、それぞれのつまずきやすい点も押さえておきます。リフォームは、壁や床を解体してみて初めて分かる傷みがあり、見積もりより費用がふくらむことがあります。建て替えは、本体工事費のほかに古い家の解体費と、工事期間中の仮住まい費用がかかります。売って住み替えは、古い家が思うように売れるかという不安に加え、住み替え先を先に買うと売却前の家と二重にローンを抱える時期が生じることがあります。

なお、売って住み替える際の資金の段取り（先に売るか、先に買うか）は、それだけで判断が分かれる大きな論点です。

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この先何年住むかで選択肢はしぼれる

3択を分ける物差しとして、住む年数が選択を最も分けます。

考え方はシンプルで、かけた費用を、この先住む年数で回収できるかどうかを見ます。この先20年以上住むつもりなら、建て替えや大規模なリフォームでも、住む年数のなかで元が取りやすくなります。一方で、10年前後で手放す可能性があるなら、大きな投資は回収しにくく、最低限の手入れをして売って住み替える方が合理的なケースが多くなります。

使い方としては、先ほどの表の費用を、この先住む年数でざっくり割ってみると判断しやすくなります。同じ工事費でも、20年住むのと5年で手放すのとでは、1年あたりの負担がまるで変わります。金額そのものより、「その費用を何年で使い切るのか」という時間の視点が、3択を分ける背骨になります。

リフォーム会社にも不動産会社にも寄らない中立の見方

古い家をどうするかの情報は、書き手の立場によってかたよりやすいことを知っておくと、判断を誤りにくくなります。

理由は、それぞれの会社が受け取る対価の仕組みにあります。リフォーム会社や建築会社は工事を請け負って成り立つため、話はリフォームや建て替えへ向かいやすい。不動産の仲介会社は売買が成立して手数料を得るため、売却をすすめる方へ力が働きやすい。どちらも悪意があるわけではなく、事業の仕組み上そうなりやすいという構造の問題です。だからこそ、片方の会社だけに相談して結論を出すと、その会社にとって都合のよい方へ寄りがちになります。

この偏りを外して見るには、決める前に「いくらで売れそうか」と「直すといくらか」の両方を、それぞれの立場の相手からつかんでおくことが役立ちます。売却の見込み額は不動産会社の査定で、リフォームや建て替えの費用は建築の見積もりで、別々に把握します。両方の数字が手元にそろって初めて、自分のケースで損得を比べられます。

そのうえで一つ言えるのは、この先住む年数が短いなら、大規模な投資には慎重であってよい、ということです。工事を請け負う側からも売却をすすめる側からも、自社の売上につながらないため言い出しにくい結論ですが、住む年数で回収できない出費は、どちらの立場を離れて見れば避けたほうがよい支出です。

売って住み替える場合｜古い家は本当に売れるのか

築古の家でも売れないわけではなく、売り方と税金を押さえれば、住み替えの資金にできます。

ここでは、3択のうち「売って住み替える」を選んだ方に向けて、古い家ならではの売却の不安、つまり売れるのか、古家付きか更地か、税金はどうなるのか、という3点にしぼって見ていきます。

築古の戸建てでも売れる｜価値は土地と立地で決まる

築40年前後の家でも、土地と立地に価値があれば売れる可能性は十分あります。

古い戸建ては、建物の価値がほとんど残っていないケースが多く、評価の中心は土地の価値や立地、そして再建築ができるかどうかに移ります。逆に言えば、建物が古くても、土地の条件がよければ買い手はつきます。買い手の側にも、リノベーション前提で安く手に入れたい人、自分で手を加えたいDIY志向の人、建物にお金をかけずに土地の広さを重視する人など、一定のニーズがあります。もちろん、どんな家でも必ず売れると言い切れるものではなく、相場や立地、家の状態によってケースはさまざまです。まずは土地としての価値がどう見られるかを、査定で確かめてみるとよいでしょう。

築古戸建ての売却｜売れるかを見極めて、4つの売り方から選ぶ

古家付き土地のまま売るか、更地にして売るか

古家付きのまま売るか、更地にして売るかは、メリットとデメリットが拮抗し、最後は家の状態で決まります。

両者の違いを整理すると、次のようになります。

ここで押さえておきたいのが、更地にすると土地の固定資産税が上がりうる点です。人が住む家が建つ土地には「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が軽くなっています。古い家を解体して更地にすると、この特例が外れ、土地の税額が上がる場合があります。具体的にいくら上がるかは土地の条件によって変わるため、解体を検討する際は、事前に市区町村の窓口などで確認しておくと安心です。

向き不向きとしては、解体費の負担が重く、周辺にリノベーション需要があるなら古家付きのまま。建物の状態が著しく悪く、放置すると管理が難しいなら更地にする、という整理が一つの目安になります。

古家付き土地の売り方｜現況で売る判断と解体費の負担・順序

売って住み替えるときの税金と使える控除

自分が住んでいたマイホームを売るときは、3,000万円の特別控除が使える場合があります。

これは「マイホームを売ったときの特例」と呼ばれ、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける制度です。以前住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件になります。長く住んだ我が家であれば、この控除によって税負担がぐっと軽くなることがあります。

出典: 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

ここで一つ、混同しやすい点に触れておきます。親から相続した実家（空き家）を売る場合は、これとは別の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（No.3306）が対象で、適用の条件も対象となる家も異なります。自分が住んでいた家を売るのか、相続した家を売るのかで使える制度が変わるため、ここは分けて考える必要があります。

なお、実際に控除が使えるか、いくら税金がかかるかは、住んでいた期間や売却額などの個別の事情で変わります。具体的な税額の計算や確定申告については、税理士に相談すると安心です。

まとめ:古い家をどうするか迷ったら、住み替えのトビラ

古い家をどうするかに、万人向けの正解はありません。同じ築年数でも、家の状態も、この先の暮らし方も、人によって違うからです。

だからこそ、順番が大切になります。まずは建物診断などで家の状態を第三者の目でつかむ。次に、この先何年住むのかを決める。そのうえで、直して住む・建て替える・売って住み替えるの3択を、費用と向き不向きで比べていく。この流れで考えれば、リフォーム会社寄り・不動産会社寄りの情報に振り回されずにすみます。

迷いが消えないうちは、無理に結論を急ぐ必要はありません。まずは我が家の状態を確かめ、この先住む年数を家族で話し合ってみる。まずは我が家の状態を確かめ、この先住む年数を家族で話し合う小さな一歩を、あなたが踏み出せるよう選び方を整理しました。

住み替えのトビラは、不動産仲介を持たない中立の立場です。『今は売らない』という選択肢も含めて、あなたにとって後悔のない判断をお手伝いします。