リースバックのデメリットは？実態調査で分かる条件と契約前の判断ポイント

「リースバックはやばい」「やめたほうがいい」。検索するとそんな言葉が並びます。ところが、そこに挙がっているデメリットの項目そのものは、どのサイトを見てもほぼ同じです。

判断の助けになるのは、価格・家賃・住める期間を自分の条件に当てはめることです。国土交通省の事業者調査も参考になりますが、その回答割合はトラブルの発生確率ではありません。

この記事では、6つのデメリット、実態調査の読み方、契約で減らせる負担と残る負担を整理し、自分に合うかを判断する順番を説明します。

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リースバックのデメリットは、価格・家賃・住める期間から見る

リースバックは、家を売ったあとに家賃を払い、同じ家に住む方法です。売却代金だけを見ると魅力的でも、家賃や契約期間まで含めると選び方が変わります。

この6点をすべて同じ重さで考える必要はありません。長く住みたい人は契約期間と家賃、買い戻したい人は買戻し条件、短く住んで転居する人はその期間の総支出が大切です。

仕組みと基本的なメリットは、別の記事で確認できます。

国土交通省が2024年12月～2025年1月に行った調査には、価格や契約条件の回答が載っています。事業者の回答割合であり、利用者にトラブルが起きる確率ではありません。

買取を行う27事業者の回答では、周辺相場に対する買取価格は「6～7割」が52%、「8～9割」が22%、「10割」が11%でした。回答した会社の取引件数で重み付けした数字ではありません。

この数字から「自分の家も必ず7割」「どの会社でも同じ」とは言えません。物件の条件と契約内容をそろえて提示を受ける必要があります。

例えば通常売却を3,000万円、リースバックを2,100万円と仮定すると、売却代金の差は900万円です。これは計算例で、実際の査定結果ではありません。引っ越さずに住むために、その差を受け入れられるかを考える材料になります。

賃貸・管理に関わる21事業者の回答では、家賃を「売却金額を踏まえて決める」が43%、「周辺相場を踏まえて決める」が24%でした。「リースバックの家賃は必ず周辺より高い」と示す調査ではありません。

確認するのは、提示された家賃と周辺の似た部屋の家賃の差です。リースバックが月13万円、別の賃貸が月10万円なら差は年36万円。引っ越し費用なども足して、どちらにお金が残るか比べます。

同じ21事業者のうち、普通借家を扱う回答は71%、定期借家は48%でした。複数回答なので、両方を扱う会社も含まれます。

定期借家は、期間が満了すると更新なく終了する契約です。再契約には双方の合意が必要で、希望すれば必ず続けられるわけではありません。普通借家でも家賃の滞納などを無視して住み続けられるわけではないため、名前だけで安心せず条件を読みます。

平均居住期間の短さから「一定年数で追い出される」と判断することもできません。転居など、契約終了以外の理由も区別する必要があるからです。

買取27事業者では、買戻し特約と価格を必ず両方設定する回答は15%、両方設定しない回答は56%、希望があれば設定する回答は22%でした。広告の説明だけで買戻しを前提にせず、期限と金額を契約書で確認します。

修繕費については、賃貸・管理21事業者の38%が借主負担と回答しています。これは契約全体の38%を集計した数字ではありません。給湯器やエアコンなど、どの設備を誰が直すのか、自分の契約に当てはめて確かめましょう。

「書面を読めばすべて防げる」という取引ではありません。契約条件を明確にしても、家賃の支払い、所有権を失うこと、将来の収入変化は残ります。