老後は持ち家か賃貸どっち？生涯コストと安心で選ぶ判断軸

老後は持ち家を続けるべきか、それとも売って賃貸に移るべきか。

維持費と家賃のどちらが安いのか、高齢で賃貸を借りられるのかも、気になるところです。

この記事では、住み替えのトビラが、老後に持ち家を続けるか売って賃貸に移るかを、お金と暮らしの2つの軸から順を追って解説します。

老後の持ち家と賃貸、判断を分ける2つの軸

老後の住まいは、持ち家を続けるか売って賃貸に移るかの二択で考えると整理できます。

どちらが正解と決まっているわけではなく、お金の損得と暮らしの安心という2つの軸で状況をみると、判断がしやすくなります。

老後の住まいは「住み続ける」か「売って賃貸」か

既に持ち家がある人にとっての問いは、新しく買うか借りるかではなく、いまの家を持ち続けるか手放すかにあります。

持ち続ける場合は、慣れ親しんだ家での暮らしがそのまま続きます。ローンを完済していれば月々の負担は固定資産税や修繕費が中心となり、住居費の中身は現役時代から大きく変わります。

売って賃貸に移る場合は、家を現金に換えたうえで、暮らしに合う新しい住まいへ移ります。まずは二択のどちらに気持ちが傾いているかを確かめることが、これからの判断の出発点になります。

損得を取るか、安心を取るかで答えは変わる

持ち家と賃貸のどちらが良いかは、お金の損得を重く見るか、暮らしの安心を重く見るかで答えが変わります。

この二択には、誰にでも当てはまる正解はありません。住居費を抑えて手元の資金を厚くしたい人と、住まいの安定や資産を守りたい人とでは、心地よい選択が違うからです。

お金の軸では、生涯でかかる住居費と手元に残せる資金の大きさをみます。暮らしの安心の軸では、住み替えのしやすさや住み慣れた環境、高齢になってからの住まいの安定をみます。

どちらの軸をより重く見るかは、資産の状況や家族構成、健康への見通しによって変わります。お金と暮らしの両面を順にみていくと、自分はどちらに寄せたいかが定まってきます。

生涯コストで比較｜持ち家と賃貸どっちが安い

生涯の住居費は前提しだいで変わるため、総額よりも「いつ・何にいくらかかるか」を押さえると比べやすくなります。

持ち家の住居費、賃貸の家賃、60代からの30年総額を順にみて、どちらが安いかの目安をつかみます。

持ち家を続けた場合にかかる住居費

持ち家を持ち続けても住居費がゼロになるわけではなく、税金と維持の費用が形を変えて続きます。

まずかかるのが、毎年の固定資産税と都市計画税です。土地と建物の評価額に応じて課税され、保有を続けるかぎり毎年の支払いが生じます。

戸建てなら、屋根や外壁、給湯器といった設備の修繕に備えて、計画的にお金を積み立てる必要があります。マンションでは管理費と修繕積立金が毎月かかります。令和5年度の調査では、1戸あたりの平均は管理費が月11,503円、修繕積立金が月13,054円でした。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（報道発表）」

住宅ローンを完済すれば、月々の負担は大きく下がります。それでも固定資産税と修繕の備えは生涯にわたって続くため、住居費がなくなるわけではありません。

売って賃貸に移った場合にかかる家賃

賃貸に移ると固定資産税や修繕の負担はなくなりますが、家賃という支払いが暮らす限り続きます。

毎月の家賃に加えて、2年ごとの更新料や、入居時の敷金・礼金、保証会社への保証料もかかります。これらは持ち家にはない費用で、住み続けるあいだは家賃の支払いが途切れません。

一方で賃貸は、収入や体力の変化に合わせて家賃の安い住まいへ移しやすい柔軟さがあります。家を売って得た資金を家賃に充てられるので、その資金をどう配分するかで生涯の負担が変わります。

60代から30年、生涯コストはどっちが安い

60代を起点に30年で並べると、持ち家は完済後に低く抑えられ、賃貸は家賃が平らに続くという違いが見えてきます。

持ち家を続ける場合、完済後の固定的な支出は管理費・修繕積立金・固定資産税が中心で、月2〜3万円ほどに収まることが多くあります。ただし十数年に一度の大規模修繕や設備の更新で、まとまった出費が時々のしかかります。

賃貸に移る場合は、家賃が毎月ほぼ一定で30年続きます。仮に月12万円なら更新料を除いても30年で4,000万円を超えます。家を売った資金でどこまでまかなえるかが分かれ目です。

※条件を置いた試算の一例です。金額はケースによって変わる目安としてご覧ください。

総額だけを見ると賃貸が高く映りますが、売却で得た現金や、住み替え後の家の広さ・立地まで含めて考える必要があります。お金がいつ出ていくかという時期の違いも、老後の資金繰りでは大切な判断材料です。

暮らしと安心で比較、持ち家と賃貸の違い

持ち家か賃貸かは、お金に加えて、身軽さを取るか安定と資産を取るかという暮らし方でも分かれます。

賃貸が向く暮らし方と持ち家が向く暮らし方を並べて、自分が何を優先したいかを当てはめられるようにします。

身軽さと自由を求めるなら賃貸が向く

身軽さと住み替えの自由を大切にしたい人には、賃貸の暮らしが合っています。

賃貸なら、収入や暮らしぶりの変化に合わせて家賃の額を選び直せます。屋根や外壁の修繕、設備の故障といった大きな出費を自分で抱えずに済む身軽さもあります。

住む場所を変えやすいのも賃貸の強みです。足腰が弱くなれば駅や病院に近い部屋へ、夫婦のどちらかになれば手頃な広さへと、その時々の暮らしに合わせて移れます。

健康や介護の状態は、年齢とともに変わっていきます。そのつど体や暮らしに合う住まいへ移しやすい点は、賃貸ならではの安心につながります。

資産と住み慣れた環境を守るなら持ち家が向く

住み慣れた環境と資産を守りたい人には、持ち家を続ける選択が合っています。

持ち家は家族に残せる資産であり、売却やリースバックでお金に換えられる蓄えにもなります。長く暮らした地域の人付き合いや生活の便を、そのまま保てる安心もあります。

自分の判断で手すりの設置や段差の解消といったバリアフリー改修を進められるのも、持ち家の利点です。ローンを終えていれば毎月の住居費が安定し、年金中心の生活でも見通しを立てやすくなります。

高齢で賃貸は借りられる？審査の現実と備え

高齢でも賃貸を借りられないわけではありませんが、若い頃より入居審査のハードルは上がります。

審査が厳しくなる理由と、保証の仕組みや高齢者向けの制度を押さえれば、賃貸を現実的な選択肢として検討できます。

高齢になると賃貸の入居審査が厳しくなる理由

審査が厳しくなる背景には、家賃を払い続けられるかという貸主側の不安があります。

定年後は収入が年金中心になり、現役時代より支払い能力を慎重に見られます。連帯保証を頼める家族が身近にいないと、保証の確保でつまずくこともあります。

貸主が気にするのは、家賃の滞納や、室内で亡くなった場合の原状回復の負担です。国土交通省の資料でも、高齢者の入居に拒否感を持つ大家は一定数おり、こうした不安が入居制限につながると整理されています。

出典：国土交通省「民間賃貸住宅における入居選別の状況等（社会資本整備審議会資料）」

審査を通すための備えと使える制度

備えと制度を知っておけば、高齢でも賃貸を借りられる可能性は高まります。

連帯保証人を立てられない場合は、家賃債務保証会社を使うのが一般的です。高齢者住宅財団の家賃債務保証制度のように、高齢を理由に引き受けを断らない仕組みもあります。

出典：一般財団法人 高齢者住宅財団「家賃債務保証制度 よくあるご質問」

保証人や更新料が不要なUR賃貸住宅は、高齢の入居者にとって借りやすい選択肢です。入居者が亡くなるまで契約が続く終身建物賃貸借という仕組みもあり、住み替え先を終の住まいにしやすくなります。

2025年に施行された改正住宅セーフティネット法では、高齢者が利用しやすい保証業者の認定制度が設けられました。見守り付きの「居住サポート住宅」も整えられ、貸主の不安をやわらげています。家族が緊急連絡先や保証で協力できれば、審査はさらに通りやすくなります。

出典：政府広報オンライン「改正『住宅セーフティネット法』がスタート」

結局どっち？老後の持ち家・賃貸の向き不向き

お金・暮らし・安心・賃貸の可否という4つの観点を重ねると、自分がどちらに向いているか見えてきます。

比較表で全体を整理し、持ち家が合う人と賃貸が合う人を示したうえで、決めきれない場合の第3の道も添えます。

持ち家を続けるのが向いている人

ローンの負担が軽く、住み慣れた環境や資産を大切にしたい人には、持ち家を続ける選択が合っています。

ローンを完済しているか残債が少なければ、完済後の住居費は税金と維持費にとどまります。年金中心の生活でも支出の見通しを立てやすく、毎月の負担を一定に保ちたい人に合っています。

資産を家族に残したい、長年の人付き合いや生活の便を手放したくないという思いが強い人にも適しています。十数年に一度の大規模修繕に備える資金の余裕があれば、持ち家の安心はより確かなものになります。

売って賃貸に移るのが向いている人

身軽さを優先し、家の維持から解放されたい人には、売って賃貸に移る選択が合っています。

建物の管理や大きな修繕から離れ、暮らしの変化に合わせて住まいを移したい人に適しています。広すぎる家の管理が負担になってきた人にとっても、賃貸への住み替えは身軽な選択です。

家を売って得た資金を、生活費や趣味、医療・介護の備えに回したい人にも向いています。駅や病院に近い立地へ移り、車に頼らない暮らしへ切り替えたい場合にも賃貸は選びやすい方法です。

迷うなら持ち家を活かす方法も検討する

持ち家を手放すか迷うなら、売らずに資金化する第3の道も検討する価値があります。

代表的なのが、自宅を売って同じ家にそのまま住み続けるリースバックです。まとまった資金を受け取りながら住まいを変えずに済むため、引っ越しの負担を避けたい人に向いています。

自宅を担保にお金を借り、亡くなったときに自宅を売って返すリバースモーゲージもあります。住宅金融支援機構のリ・バース60では、2024年度の利用が約1,300戸でした。相続人に返済義務が残らないノンリコース型が、その大半を占めています。

出典：住宅金融支援機構「【リ・バース60】の利用実績等について」

どちらも金利や手数料、担保評価といった条件で使い勝手が変わるので、利用前の見極めが大切です。

老後の住まいは「今の家の価値」を知ることから

持ち家を続けるにせよ売って賃貸にせよ、出発点になるのは「今の家がいくらか」を知ることです。

家の価値が分かると二択は具体的になります。査定の流れと、よくある不安への手当てを添えて、無理のない一歩を示します。

持ち家の価値が分かると選択がはっきりする

今の家の価値が分かると、持ち家と賃貸のどちらに進むかという判断がはっきりします。

売ったらいくらになるかが分かれば、その資金で賃貸の家賃をどこまでまかなえるかが見えてきます。リースバックやリバースモーゲージで活かせる金額が分かれば、持ち家を残して資金を得る道も比べられます。

住み続ける場合でも、家の資産価値を把握しておけば、将来の備えや相続の見通しが立てやすくなります。どの道を選ぶにしても、価値を知ることが判断の土台になります。

無料の一括査定で今の相場を確かめる

今の相場を確かめる手軽な方法が、無料の一括査定です。

一括査定では、物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社の見積もりをまとめて比べられます。会社によって査定額や提案に差が出るため、相場の幅をつかむのに役立ちます。

査定は無料で、結果を見てから売るかどうかをゆっくり決められます。営業の連絡が気になる場合は、連絡方法を指定したり、その時点で断ったりもできます。

まとめ:老後の持ち家か賃貸かで迷ったら、住み替えのトビラ

老後の住まいは、持ち家を続けるか売って賃貸に移るかという二択で考えると整理しやすくなります。お金の損得と暮らしの安心という2つの軸が、判断の土台になります。

どちらにも向き不向きがあり、住み慣れた環境や資産を重んじるなら持ち家、身軽さや住み替えの自由を求めるなら賃貸が合います。決めきれないときは、持ち家を売らずに資金化する方法もあります。

いずれの道を選ぶにしても、出発点は今の家の価値を知ることです。今の家の価値を複数の視点で確かめれば、相場をつかんだうえで、あなたが落ち着いて次の一歩を選べます。

住み替えのトビラは、不動産仲介を持たない中立の立場です。『今は売らない』という選択肢も含めて、あなたにとって後悔のない判断をお手伝いします。