マンション売却の相場はいくら？2026年最新の調べ方と査定額の見極め方

マンションを売ろうと思っても、いくらで売れるのか見当がつかない方は多いはずです。

査定額や広告の価格を見ても、それが本当に妥当なのか不安になります。

この記事では、最新データから自分の物件の相場レンジを出し、提示された査定額が妥当かを自分で見極められるようになります。

2026年のマンション売却相場は今どうなっているか

2026年のマンション相場は、長期の上昇を経た高い水準にありながら、価格の伸びがやや緩み始めた局面に入っています。

全国の価格指数は2010年の2倍を超え、首都圏の成約価格も上昇が続いてきました。直近は伸びの鈍化や取引件数の減少も見え始めています。まず市場全体の現在地を押さえることが、自分の物件を考える出発点になります。

不動産価格指数で見る市場全体の推移と高値圏の読み方

価格指数は2010年の2倍を超えており、高値圏かどうかは水準の高さではなく上昇の勢いで読むのが要点です。

不動産価格指数は、国土交通省が2010年の平均を100として算出する全国共通の物差しです。全国のマンション（区分所有）は最新の2025年12月分で225.1に達しました。15年で2倍を超えた計算になり、月次の公表が一部遅れている今はこれが確認できる最新値となります。

住宅の種別ごとに伸びを並べると、マンションの突出ぶりがはっきりします。戸建てや住宅地が120前後にとどまるなか、マンションだけが200台で推移してきました。建築費の高騰や立地の希少性、共働き世帯の購買力などが重なった結果といえます。

地域差も小さくありません。東京都のマンションは2025年12月分で234.8と全国平均を上回り、同じマンションでもエリアによって上昇の度合いは変わります。

気をつけたいのは、指数の高さだけで「もう天井だ」と決めつけないことです。高値圏かどうかは、水準に加えて上昇が続いているか鈍り始めたか、他の種別と比べてどうかという複数の角度で見ると読み違えにくくなります。

出典: 国土交通省 不動産価格指数

直近の成約価格の動きと市況の方向

直近は前年比で見れば上昇が続く一方、伸びの鈍化と取引件数の減少が表れ、勢いはやや落ち着いてきました。

首都圏の中古マンションの値動きは、東日本レインズが毎月まとめる月例速報で確認できます。2026年4月度の成約価格は前年同月比でプラス5.4％、成約㎡単価は72か月連続の上昇となりました。価格の水準そのものは、いまも下がっていません。

ただし、伸びのペースは落ちてきました。3月度の成約価格は5,521万円でプラス11.6％でしたが、4月度はプラス5.4％まで縮んでいます。成約件数も前年同月比でマイナス1.2％となり、18か月ぶりに減少へ転じました。

価格は上がっているのに取引は減る、という動きが今の市場で起きています。高い価格に買い手が慎重になり始めた一方で、売り手はまだ強気の値付けを崩していません。上昇基調は保ちつつも、勢いの面では踊り場に近づきつつあります。

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch

この相場水準は自分のマンションにどう効くか

市場全体の波は、売り出すタイミングや価格交渉の余地を通じて、個別の物件にも及びます。

高値圏が続く場面では相場に沿った価格を付けやすく、買い手も見つかりやすくなります。反対に伸びが鈍り件数が減る場面では、売り出しから成約までの時間が延びたり、値下げを求められたりすることもあります。

ただし、市場全体の数字はあくまで平均の動きにすぎません。自分の物件が相場のどこにあるかはエリアや築年数、広さで変わるため、平均を目安として捉えることが大切です。

自分のマンションの相場レンジはいくらか

自分のマンションのおおよその価格は、エリアの㎡単価に築年数の補正を重ね、専有面積を掛けることで自力で見当がつきます。

相場は地域・築年数・広さの3つで大きく変わります。平均を眺めるだけでなく、自分の物件の条件を当てはめれば、数百万円幅のレンジまで絞り込めます。ここでは公的データを使った見当の付け方を順に追います。

エリア別の相場の見方と自分への当てはめ

同じ首都圏でも㎡単価は地域で倍以上違うため、まず自分の物件が属するエリアの水準を押さえます。

成約㎡単価は、エリアごとにまとめられた数字を見ると差がはっきりします。東京都区部と郊外では、同じ1㎡あたりの価格が3倍前後ひらく場面もあります。

自分の物件がどのエリアに入るかは、市区町村で確認できます。区部か多摩か、横浜・川崎市か神奈川県の他地域かで単価帯が変わるため、まず自分の枠の㎡単価を一つ押さえておきます。

出典: 東日本不動産流通機構 月例速報 Market Watch

築年数別の減価カーブと自分の築年の位置

価格は築年とともに下がりますが、下げ方は一定ではなく、築20年前後を境に落ち込みが大きくなります。

築年数別の成約価格を並べると、ゆるやかな下り坂が見えてきます。首都圏では築0〜5年が8,000万円台、築6〜10年で7,900万円ほど、築11〜15年で6,800万円ほどと下がっていきます。築5年までの築浅は新築に近い扱いで、値下がりが小さい時期です。

下げ方が変わるのは築20年あたりです。ここを過ぎると老朽化が意識されやすく、築30年を超えると築浅の半分を下回る水準まで落ちることもあります。築20年前後までは下落がゆるやかなぶん、売り急がずタイミングを計りやすい時期といえます。

自分の築年がどの帯に入るかを確認すると、エリア平均からどれだけ調整すべきかが見えてきます。ただし、これはあくまで平均のカーブです。同じ築年でも物件ごとの条件で上下にぶれるため、ここでは大まかな位置をつかめれば十分です。

出典: 東日本不動産流通機構 地域別・築年帯別成約状況

㎡単価と広さで自分の物件のレンジを出す

自分のエリアの㎡単価に専有面積を掛けると、相場のおおよその中心値が出せます。

計算はシンプルです。自分のエリアの成約㎡単価に、専有面積（㎡）を掛けるだけで中心値の目安が出ます。たとえば横浜・川崎市の70㎡なら、㎡単価68万円として約4,760万円が出発点になります。

次に、築年数で上下の補正をかけます。築浅であれば中心値より高め、築20年を超えていれば低めに見ます。先ほどの68万円は平均的な築年を含んだ数字なので、築浅なら数百万円上、築古なら数百万円下が現実的です。

中心値が出たら、上下に幅を持たせてレンジにします。目安として中心値のプラスマイナス1割を取ると、4,760万円なら約4,300万〜5,200万円に収まります。この幅が、売り出し価格を検討するときの土台です。

この方法は、あくまで概算の見当をつけるためのものです。同じ広さでも、階数や向き、状態で価格は動きます。それでも、自分の物件がどのあたりの価格帯にあるかを数百万円の幅でつかめれば、相場観の土台としては十分です。

同じ築年・エリアでも価格が違う理由

同じ築年・エリアでも、階数・向き・室内の状態によって相場から数%〜1割前後は上下にぶれます。

エリアや築年から導いたレンジは平均値であり、実際の価格は物件ごとの個性で動きます。プラスに働く条件とマイナスに働く条件を押さえれば、自分の物件が平均の上寄りか下寄りかが見えてきます。

階・向き・角部屋・眺望が価格にどう効くか

部屋の位置に関わる条件は、希少性と住み心地を通じて価格を押し上げたり押し下げたりします。

まず効くのが階数です。上層ほど眺望や日当たり、騒音の少なさで有利になり、一般に1階上がるごとに0.5〜1％ほど価格が上がるといわれます。最上階や高層階は数が限られるため、希少性がそのまま価格に乗りやすい部分です。

向きも日当たりを左右します。南向きが最も人気で、東・西・北の順に評価が下がるのが一般的です。とはいえ高層階では日当たりが確保されやすく、向きによる差が縮む場合もあります。

角部屋は窓が二面取れるため、採光や風通しで好まれ、中住戸より高めに付きやすい住戸です。眺望が開けているかどうかも、買い手の印象を変えます。反対に、線路や幹線道路に面した住戸や、共用部の出入口に近い住戸は下振れしやすくなります。

効き方は建物の規模でも変わります。タワーマンションは中層階の眺望が似通うため階数差が出にくく、小規模なマンションのほうが一住戸ごとの条件差が価格に響きやすい傾向です。

リノベ歴・専有部の状態・駐車場が効くか

室内の状態や設備の新しさ、駐車場の条件は、入居後にかかる手間や費用を通じて価格に反映されます。

まず大きいのがリノベーション歴と室内の状態です。水回りや内装が新しく整っていれば、買い手はそのまま住めるため、プラス評価につながりやすくなります。逆に傷みや古い設備が目立つと、リフォーム費用を見越した価格交渉が入りがちです。

ただし、かけた費用がそのまま上乗せできるとは限りません。フルリノベーション済みは強みになりますが、相場からかけ離れた価格までは載せにくくなります。

駐車場の条件も無視できません。空きのある駐車場が確保できる物件は、車を使う層に好まれて有利に働きます。一方で、機械式で維持費が高かったり空き待ちが長かったりすると、敬遠されやすくなります。

自分の物件は上振れか下振れかを見極める

ここまでの条件を自分の物件に当てはめると、平均より上か下か、おおよその方向が見えてきます。

難しく考える必要はありません。プラスに働く条件とマイナスに働く条件を数え、どちらが多いかをざっくり見るだけでも方向はつかめます。

上振れしやすい条件

• 高層階・最上階、南向き、角部屋
• 眺望が開けている、リノベ済みで状態が良い
• 空きのある駐車場が使える

下振れしやすい条件

• 低層階、北向き、線路や幹線道路に面する
• 設備が古く傷みが目立つ
• 駐車場が空き待ち、または維持費が高い

上振れ条件が多ければ上限寄り、下振れ条件が多ければ下限寄りと見ます。ここで方向をつかんでおくと、提示された価格が自分の物件にとって妥当かを考えるときの足場になります。

相場を自分で調べる4つの方法と使い分け

相場は、実際に売れた価格・売り出し中の価格・査定額を、4つの無料ツールで自分で確かめられます。

どのツールも無料で使え、見ている数字が実際に売れた価格か希望価格かを区別するのがコツです。4つを組み合わせれば、ひとつの情報に頼らず相場の幅をつかめます。

実際の水準を知るなら成約価格、今売りに出ているライバルを見るなら売出価格と、目的で使い分けます。

レインズで成約価格を調べる手順と読み方

レインズMarket Informationは、実際に売れた成約価格を無料で検索できる、相場確認の出発点です。

このサイトは、全国の不動産会社が報告した成約データをもとにしています。会員登録は不要で、誰でも無料で使えます。売り手の希望額ではなく、実際に売れた価格を確認できるのが強みです。

使い方はシンプルです。都道府県と地域を選んで検索すると、直近1年の成約価格がグラフと一覧で表示されます。最寄駅・面積・築年数・間取りで絞り込めば、自分の物件に近い事例だけを抜き出せます。

事例の条件は、自分の物件と完全には一致しません。階数や向き、室内の状態までは反映されないため、同じマンションでも価格には自然と幅が出てきます。一件だけを見て判断せず、似た事例を数件並べて中心の価格帯をつかむ読み方が向いています。

出典: レインズ Market Information

不動産情報ライブラリで取引価格を調べる

国交省の不動産取引価格情報検索は、現在は「不動産情報ライブラリ」に統合され、地図から取引価格や公的価格をまとめて見られます。

旧来の土地総合情報システムは、2024年4月にこのライブラリへ移行しました。成約データに加えて地価公示や路線価などの公的価格、ハザードマップまで地図上で重ねられます。スマートフォンでも同じ画面で使える点も、レインズの検索より手軽です。

データの集め方には特徴があります。取引した人へのアンケートが元になっているため全件は網羅されず、所在地も町や大字までで番地は分かりません。数字は実勢に近いものの、参考値として幅をもって見るのが前提です。

成約価格をピンポイントで絞るならレインズ、周辺の取引や公的価格まで俯瞰するならこちらが向きます。両方を見比べると、地域全体の水準と自分の物件周辺の水準の両方がつかめます。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ

ポータルの売出価格と過去履歴の辿り方

ポータルサイトでは今売りに出ている価格がわかり、同じマンションの過去の売り出しまで辿ると相場の動きが立体的に見えてきます。

SUUMOやアットホームなどのポータルでは、今売りに出ている物件の価格が見られます。ただし、これは売主が決めた希望価格です。実際に売れる価格とは差が出るため、今のライバルがいくらで出ているかを知る材料として使います。

次に、自分のマンション名で検索してみます。同じ建物で今出ている部屋があれば、階数や広さ、向きの違いを見ながら自分の部屋と比べられます。同じマンション内の事例は、エリア平均より自分の物件に近い手がかりです。

過去の売り出し履歴をたどる手もあります。マンション名で検索できる相場サービスを使うと、過去にどの部屋がいくらで出ていたかまで分かるのが便利です。値付けの推移を追うと、強気の価格が通ったのか値下げで売れたのかが見えてきます。

最後は、成約価格との突き合わせです。ポータルの売出価格と、レインズや不動産情報ライブラリの成約価格を並べると、希望と実勢のギャップが見えてきます。この差をつかんでおくと、売り出し価格を考えるときに役立ちます。

AI査定・一括査定はどこまで信じるか

AI査定と一括査定は、相場を手早く確かめる手段として便利ですが、出てくる数字はあくまで一つの見立てです。

AI査定は、過去の取引データから瞬時に概算を出す仕組みです。一括査定は、複数の不動産会社にまとめて依頼して各社の見立てを比べられます。前者は手軽さ、後者は実際の会社の判断に触れられる点が持ち味です。

ただし、どちらも参考値の域を出ません。AI査定は実物を見ていないぶん幅が出やすく、一括査定は会社ごとに金額がばらつきます。ここまでに集めた成約価格や売出価格と並べて、妥当そうな水準かを見るのが賢い使い方です。

査定額・売出価格・成約価格の違いと見極め方

不動産会社が出す査定額は「売れる額」の保証ではなく、自分で出したレンジと突き合わせて妥当かを確かめるべき数字です。

査定額・売出価格・成約価格は、似ているようで意味が違います。3つの関係をつかみ、売出から成約までどれくらい動くかを知れば、提示された査定額が高すぎないか安すぎないかを自分で判断できます。

3つの価格の関係と査定額が売れる額でない理由

3つの価格は、会社の見積もり・売主の希望・実際の結果という順で現実の数字に近づきます。

査定額は、会社が「これくらいで売れそう」と見積もった価格です。実物や周辺事例をもとに出されますが、会社ごとに考え方が違うため幅が出ます。媒介を取りたい思惑から高めに出ることもあります。

売出価格は、その査定額を参考に売主が決める価格です。ここには「できれば高く売りたい」という売主の希望が乗りやすく、相場より強気になりがちです。売り出してすぐ売れるとは限らず、反応を見て下げていく流れもよくあります。

成約価格は、買い手と合意して実際に売れた価格です。査定額や売出価格はあくまで入口の数字で、成約価格だけが結果を表します。だからこそ、査定額をそのまま「売れる額」と受け取らず、検証する姿勢が欠かせません。

売出から成約までの乖離率の読み方

売出価格から成約価格への値引きは、平均すると数%程度で、多くは大きく下がらずに売れています。

東京カンテイの調査では、首都圏で売り出した中古マンションの値引き幅は、2024年下期で平均4.19％でした。売り出してすぐ売れた場合はさらに小さく、1か月以内なら2％台にとどまります。

意外かもしれませんが、値下げせず売り出し価格のまま成約する例が4割を超えるという結果です。一方で、在庫の希望単価と成約単価の差は2〜3割に開いています。これは強気の売り出しが多いことの表れで、同じ部屋の実際の値引きとは別物として捉えます。

出典: 東京カンテイ 中古マンションの売出・取引事例の価格乖離率

自分のレンジと査定額で妥当性を判定する

ここまでに出した自分のレンジに照らせば、提示された査定額が妥当か高すぎか安すぎかを、自分の物差しで判断できます。

判定の軸は、自分で出したレンジです。エリアの㎡単価から中心値を出し、築年や物件の条件で上下に補正したレンジを思い出してください。そのレンジの中に査定額が収まっていれば、まずは妥当な水準と考えられます。

査定額をこう確かめる

• 自分のレンジの中に収まっているか
• 根拠となる成約事例が示されているか
• レンジを大きく超える額は、媒介ほしさの高値かもしれない
• レンジを大きく下回る額は、早期売却や買取狙いかもしれない

レンジを大きく上回る査定額には注意が必要です。契約を取るために高く見せ、後から値下げを促す進め方もあるため、根拠の説明を必ず確かめます。逆に低すぎる額は、早く確実に売りたい会社の事情が反映されている場合があります。

査定額は会社の種類でも割れます。大手と地元では評価軸が違って同じ物件でも数百万円ずれ、買取の査定は仲介で売れる価格の6〜8割が目安です。

妥当性をいちばん確かめやすいのは、複数の会社の査定を並べることです。1社だけだと高いか安いか判断しづらいため、何社かの提示額を見比べると、自分のレンジとの距離がはっきりします。住み替えのトビラの一括査定を使えば、複数社の査定額をまとめて比較できます。

まとめ

マンションの売却相場は、まず市場全体の動きを押さえることから始まります。そこに自分のエリア・築年・広さを当てはめると、おおよそのレンジが見えてきます。

さらに階数や室内の状態で上下に補正し、公的なツールで実際の成約価格を確かめておくと安心です。

そのうえで複数社の査定額を見比べれば、提示された価格が妥当かを自分の物差しで判断できます。迷ったときは、住み替えのトビラの一括査定や無料相談から、はじめの一歩を踏み出してみてください。