空き家の売却方法5選｜解体すべきか、自分に合う売り方の選び方

相続した実家が空き家のまま、固定資産税や管理の負担だけが積み上がっていませんか。

売りたい気持ちはあっても、どの売り方を選べばいいのか分からず、動けずにいる方も多いはずです。

この記事を読めば、自分の空き家に合う売り方を、迷わず一つに選び取れます。

空き家の売却は「流れ」より「売り方選び」で決まる

空き家は売る手順をたどる前に、「どの売り方を選ぶか」で結果が大きく変わります。

空き家を売る方法は大きく5つあり、どれを選ぶかは4つの条件で変わります。通常の中古住宅売却との違いとあわせて、まず全体像を押さえましょう。

全国の空き家は900万2千戸、空き家率13.8%と過去最高に達しました。下の比較表で、5つのルートを横並びに見ていきます。

出典: 総務省「令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果」

空き家を売る5つの方法

空き家の売り方は大きく5つに分かれます。

選べるのは、そのまま仲介・解体して更地・リフォーム・買取・空き家バンクの5つです。どれを選ぶかで、かかる費用も売れるまでの時間も変わってきます。

築古で建物の価値が乏しい家は解体して更地、早く手放したい家は買取が向きます。地方で買い手が薄ければ、空き家バンクも選択肢に入ります。

売却ルートを左右する4つの条件

選ぶべきルートは築年数・立地・相続状況・空き家リスクの4つで決まります。

4つの条件はこの先も繰り返し登場し、ルートを絞り込む共通のものさしになります。自分の家がどこに当てはまるかを先にメモしておくと、読み進めるときに迷いません。

築年数と立地は建物の価値と土地の売れやすさを大きく左右します。築年が浅く立地が良ければ、建物を活かしてそのまま売る道が見えてきます。一方で築古になるほど建物の価値は下がり、評価の中心は土地へと移っていきます。

相続状況によって、売却に入る前の手続きの量が決まります。相続人が複数いれば、売り出す前に全員の合意と代表者の決定が必要になります。名義が故人のままだと売却そのものを進められないため、登記の状態も早めに確かめておきたいところです。

空き家リスクは、どれだけ急いで動くべきかを示す目安です。空き家を抱える期間が延びるほど、固定資産税や管理の手間といった維持費が静かに積み上がっていきます。

空き家が中古住宅より売りにくい理由

通常の中古住宅と違うのは、建物の扱い・使える特例・買い手の見つけにくさの3点です。

人が住んでいた家と違い、空き家はまず住めるかどうかで道が分かれます。傷みが進んだ家だと、そのまま売るか解体して更地にするかの判断が先に必要になります。

加えて、相続した空き家には売却益を抑えられる税の特例があり、売り方しだいで使えるかどうかが変わります。築年数が古く郊外にある家ほど、買い手はどうしても見つかりにくくなります。こうした条件が重なるからこそ、手順より先に売り方を選ぶ意味が出てきます。

空き家を売る5つの方法を同じものさしで比較する

5つのルートは、初期費用も売却期間も価格の傾向も大きく違います。

それぞれの違いを同じ並びで見ていきます。向いている空き家から注意点まで揃えるので、気になるルートを横に比べやすくなります。

そのまま仲介で売る

そのまま仲介が向くのは、まだ住める家や立地の良い家を持つ人です。

築年数が比較的浅く、駅や生活施設に近い立地なら、建物を活かしたまま買い手を探せます。傷みが軽ければ中古住宅として、価値が乏しければ古家付き土地として売り出す選び方もあります。相続したばかりで、まだ急いでいない家にも向く方法です。

初期費用は低く、売り出す前にまとまった出費はほとんど必要ありません。ただし買い手が現れるまで待つため、売却までの期間は中くらいから長めになりがちです。

価格は相場に近い水準を狙え、慌てて値下げしなければ手取りは安定します。一方で成約のときには仲介手数料がかかるうえ、内覧の対応も発生します。空き家のまま売るなら、室内の傷みや汚れが買い手の第一印象に響く点に注意が要ります。

解体して更地で売る

建物の価値がほとんど残らず土地に需要がある家なら、解体して更地が選択肢になります。

建物に価値が残りにくいほど古い家が、これにあたります。住宅地として人気のあるエリアや、土地を探している買い手が多い地域ほど効果が出やすくなります。

初期費用は高く、売り出す前に解体費という大きな出費が先に発生します。更地にすると買い手は土地として検討しやすくなり、売却までの期間は中くらいに収まることが多くなります。解体には準備や工事の期間もかかるため、すぐ売りに出せるわけではありません。

価格は建物付きより上がりやすく、土地として評価してもらえます。ただし解体は元に戻せず、費用も先に出ていきます。土地に買い手の需要があるかを見極めてから動くことが、損を避ける近道になります。

リフォームして売る

リフォームは、軽い傷みを直すだけで印象が良くなる家に合う売り方です。

大きな不具合はないものの、見た目の古さで敬遠されがちな家が対象です。初期費用は中くらいから高めで、直す範囲しだいで変わります。

工事の分だけ売り出しは遅れますが、見映えが良くなれば反応も上向きます。ただし費用ほど価格に反映されないこともあるため、直す範囲は控えめにするのが無難です。

買取で売る

早く確実に手放したい人や市場で売りにくい家には、買取が向きます。

古さや郊外という立地、訳ありの事情などで市場では売りにくい家が中心です。相続した家を早く整理したい人や、空き家を抱える負担を急いで止めたい人にも向きます。

初期費用は低く、買い手を探す広告や内覧の準備も要りません。業者が直接買い取るため、売却までの期間は短く、早ければ数週間で現金化できます。売れるかどうかを心配せずに済む点も、買取を選ぶ大きな理由になります。

価格は仲介より低めになりやすく、その分が早さの代償になります。スピードと手取りはどちらを取るかの関係にあり、急ぐ理由があるかどうかが選ぶ分かれ目です。早さを優先しないなら、まず仲介で反応を見てから判断する手も残ります。

空き家バンクで売る

地方や過疎地など市場の買い手が薄い家を持つ人には、空き家バンクという道があります。

不動産会社が積極的に扱いにくい立地で、移住希望者など別のルートの買い手を待ちたい家が向いています。自治体が運営に関わるため、登録の費用はほとんどかからず、気軽に始められます。

初期費用は低く、解体やリフォームを前提にしない使い方もできます。一方で買い手が現れるまでの期間は読みにくく、市場で売るより長くかかりがちです。国土交通省によると、全国版バンクの累計成約はおよそ1万数千件にとどまっています。

出典: 国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」

最大の分かれ道は「解体して更地」か「古家付き」か

解体して更地か古家付きかは、感覚ではなく数字で決められます。

まず解体費の相場と補助金を押さえ、価格の上乗せや維持費と並べて損得を見ます。更地化で固定資産税が上がる点も、最後の損得に大きく関わります。

空き家の解体費用の相場と工期

解体費は構造と広さでおおむね決まり、木造30坪なら100万円台が目安です。

費用の中心は建物の構造で、頑丈なほど手間がかかって高くなります。2025年時点の坪単価の目安は、おおよそ次のとおりです。

木造30坪なら、付帯工事を含めておおむね120万〜180万円に収まります。ただし都市部の人件費や処分費、アスベストや地中の埋設物があると、ここから上振れします。狭い道路で重機が入りにくい現場も、手作業が増えて費用がかさみます。

工期は木造30坪でおおむね2週間前後、鉄骨やRCはさらに長くかかります。実際の取り壊しに入る前にも、届出やライフラインの停止、近隣への挨拶で数週間が必要です。見積もりは条件で大きく動くため、複数社から取って比べるのが確実です。

自治体の解体補助金の調べ方

解体補助金は自治体ごとに有無も額も違うため、自分の自治体を調べるのが出発点です。

名称や上限は自治体ごとに違い、費用の一部を補助する形で、上限はおおむね数十万〜100万円規模が多く見られます。横断して探すなら全国空き家対策推進協議会の検索サイト、個別の確認は自治体の窓口が手がかりです。

気をつけたいのは、申請のタイミングです。多くの制度は工事を始める前の申請を条件にしており、着工後では対象外になりやすいほか、年度ごとの予算枠や受付期間もあります。

解体費を価格の上乗せが上回れば解体が得

解体費を、更地化で増える価格や止まる負担と並べて、上回るなら解体に動く価値があります。

古家付きの土地は、買い手が解体費の分を値引きしがちです。更地にすればその分が価格に戻り、土地を探す層にも直接届きます。だから損得は、戻ってくる価格と解体費を並べてどちらが大きいかで決まります。

仮に木造30坪の家で考えてみます。解体費を約150万円、更地化で戻る価格を約170万円と置くと、差し引きでは解体がやや有利になります。

自分のケースでは、まず坪数に構造別の坪単価をかけ、解体費を見積もります。価格の戻りは、近所の更地と古家付きの売り出し価格の差がヒントになります。この2つを並べれば、解体に進むかどうかのおおよその見当はつきます。

ただし、この計算には売れ残りリスクが隠れています。更地にすると土地の固定資産税が上がるため、長く売れ残るほど差し引きは縮みます。土地の需要が薄い地域では価格の戻りも小さく、古家付きのまま売るほうが無難なこともあります。

更地化は固定資産税と売れ残りに注意

更地にすると土地の固定資産税は上がり、売れ残るほどその負担が重くのしかかります。

住宅が建つ土地には、固定資産税を軽くする住宅用地特例がかかっています。建物を取り壊して更地にするとこの特例が外れ、小規模な住宅用地では税額が最大で6倍程度に戻ります。ただし解体した瞬間に上がるわけではなく、固定資産税は毎年1月1日時点の状態で決まります。

そのため更地にして長く売れ残ると、上がった税を払い続けることになります。早く売れれば負担は一時的で済みますが、買い手がつかないほど解体のメリットは目減りします。解体に動く前に、その土地が更地で売れる見込みを確かめておくことが欠かせません。

出典: 国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」

あなたの空き家に合う売却ルートを状況別に絞り込む

自分の空き家の条件に当てはめれば、とるべき売り方は自然としぼられます。

よくある5つの状況ごとに、まず検討したいルートを挙げます。近い状況に当てはめると、候補は2〜3案に収束します。

維持費を早く止めたいなら買取かそのまま仲介

維持費の負担を早く止めたいなら、買取か手を加えない仲介が有力です。

固定資産税や保険、管理の手間は空き家を抱えるほど積み上がります。手を入れる時間も惜しいなら、最短で現金化できる買取がまず候補です。まだ住める家で少し待てるなら、解体やリフォームをせずそのまま仲介に出す手もあります。

この2つの分かれ目は、価格と速さのどちらを優先するかです。とにかく早く負担を切りたいなら買取、多少待ってでも手取りを残したいならそのままの仲介に寄せると決めやすくなります。

費用をかけたくないなら古家付きでそのまま売る

初期費用をかけたくないなら、古家付きのままで売り出すのが無理のない選び方です。

解体やリフォームは、売る前にまとまったお金が先に出ていきます。手元の資金を使いたくない、あるいは回収できるか不安なら、建物を残したまま土地ごと売り出すのが堅実です。買い手が解体やリフォームを前提に選べるため、傷んだ家でも検討の土俵には乗ります。

ねらいは、出費を抑えつつ買い手の幅を保つことです。価格は更地より控えめになりがちです。急がないなら相場を見ながら、焦って値を下げすぎないことだけ意識すれば十分です。

高く売りたく時間もあるなら解体やリフォーム

高く売りたくて時間にも余裕があるなら、解体やリフォームを前向きに検討できます。

手間と費用をかけられるなら、売値を引き上げる打ち手が選べます。築古で土地に需要がある家なら更地化、軽い傷みで印象が変わる家ならリフォームが向きます。どちらも先に出費はかさみますが、時間をかけて買い手を選べるぶん、価格で取り返せる余地があります。

2つの分かれ目は、建物に活かせる価値が残っているかどうかです。建物の価値がほぼ無いなら更地化、まだ見せ方で印象が上がるならリフォームと考えると、進む先を選びやすくなります。

築古や地方で不安なら買取と空き家バンクを併走

築古や地方で売れるか不安なら、買取と空き家バンクを同時に進めるのが手堅い動き方です。

市場の買い手が薄い家は、一本のルートに賭けると時間だけが過ぎがちです。買取なら確実に手放せる相手を確保でき、空き家バンクなら移住希望者など別の層に当たれます。タイプの違う2つを並行させると、どちらかが動いたときに前へ進めます。

進め方の軸は、安心の確保を優先することです。早く確実に手放したい気持ちが強いなら買取を本命に、時間で粘れるなら空き家バンクを本命にと、重心を決めておくと迷いません。

相続人が複数なら先に全員の合意を固める

相続人が複数いるなら、売り方を選ぶ前に全員の合意を固めるのが先決です。

どのルートでも、名義が故人や共有のままでは売却を進められません。誰が引き継ぐかを話し合い、相続登記で名義を整理し、窓口になる代表者を決めることが入り口です。

相続登記は2024年から義務になり、知った日から3年以内に申請しなければなりません。話し合いがこじれると売り出しはその間止まるので、司法書士などの専門家に早めに相談すると安心です。

出典: 法務省・法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」

売れない空き家でも順番を守れば出口はある

売れないときほど、いきなり手放す手段に飛びつかず、打つ手の順番が大切になります。

まず価格と売り方を見直し、それでも難しければ買取保証、最後に国庫帰属や寄付を考えます。順番を踏むほど、手放すための損は小さく抑えられます。

まずは価格の見直しと買取保証

売れないと感じたら、まず価格と売り方を見直し、それでも動かなければ買取保証を検討します。

最初に見直すのは売り出し価格で、相場より高すぎないかを確かめます。あわせて、中古住宅として見せるか古家付き土地として見せるか、広告の出し方や対象の伝え方も点検します。値付けと見せ方を変えるだけで、買い手の反応が戻ることは珍しくありません。

見直しても売れないなら、買取保証という手があります。これは一定期間は仲介で売り出し、期限までに売れなければ、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。最初から買い取る通常の買取とは違い、高く売れる可能性を残しつつ、最後の受け皿も確保できます。

相続土地国庫帰属制度は条件が厳しい最後の手段

相続土地国庫帰属制度は土地を国に引き取ってもらえる仕組みですが、誰でも使える出口ではありません。

2023年に始まったこの制度を使えば、長年持て余した土地を国に引き渡せます。ただし法務省の統計でも引き取りは累計で二千数百件にとどまり、利用は限られています。

ただし、引き取ってもらえる条件はかなり厳しいものです。建物が建ったままの土地はそもそも対象外で、まず取り壊して更地にしておく必要があります。境界が不明な土地や担保権の付いた土地、汚染のある土地なども申請ではじかれます。

費用の面でも、ハードルがあります。審査手数料に加えて、土地の負担金が必要で、宅地などは原則20万円からが目安です。要件に当てはまるかは個別の判断になるため、申請前に法務局や専門家へ確認しておくと安心です。

出典: 政府広報オンライン「相続した土地を手放したいときの『相続土地国庫帰属制度』」

寄付・個人間マッチングという選択肢

売却も国庫帰属も難しいときは、寄付や個人間での引き渡しという道も残ります。

自治体への寄付は、防災倉庫や公園など使い道がある土地なら受けてもらえることがあります。ただし利用のあてがない空き家は、税収が減り管理の手間も増えるため、断られるのが実際のところです。

個人どうしで引き渡すなら、まず当たりたいのは隣の土地の持ち主です。隣地なら自分の敷地と一体で使えるため引き受けてもらいやすく、無償で譲り渡す物件をつなぐマッチングサイトも選べます。

空き家売却の流れと使える控除を押さえて動き出す

売り方が決まったら、次は売却の流れと税の特例を押さえて動き出す番です。

売却は査定から決済までの5ステップで進み、空き家ならではの差分が少しだけ加わります。相続した空き家には3,000万円の特別控除も使えるため、売り方とあわせて確認しておきます。

空き家売却の5ステップと3つの差分

売却の流れは査定から決済までの5段階で、空き家では3つの差分が加わります。

流れ自体は、査定・媒介契約・売却活動・売買契約・決済と進み、住んでいる家を売るときと大きくは変わりません。空き家で違ってくるのは、この流れに重なる準備の部分です。

加わるのは、解体・残置物・書類の3点です。更地で売るなら売却活動の前に解体が入り、人が住んでいた家には家財などの残置物の片づけが要ります。名義が故人のままなら相続登記、控除を使うなら自治体の確認書など、そろえる書類も通常より多くなります。

空き家の3000万円控除は売り方で使えるかが決まる

相続した空き家の3,000万円特別控除は、どう売るかで使えるかどうかが変わります。

この特例は、売り方が要件に合っていないと使えません。建物を取り壊して更地で売るか、耐震基準を満たす形に直して売るかが基本です。2024年からは、買主が引き渡しの翌年2月15日までに解体や耐震改修をする場合も対象に加わりました。

使える期間にも区切りがあります。この特例の適用期限は2027年12月31日までで、相続から3年を過ぎる年末までに売ることも条件です。控除額は最高3,000万円ですが、2024年以降の譲渡で相続人が3人以上いると、1人あたり2,000万円までに下がります。

ほかにも、1981年5月以前の建築や売却額1億円以下といった、こまかな要件が並びます。控除には確定申告が必須で、自治体の確認書もそろえます。当てはまるかは個別の判断になるため、早めに税理士へ相談しておくと確実です。

出典: 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

維持費は動かずにいる間も積み上がっていきます。最初の一歩は、査定で今の売却可能性と価格のレンジをつかむことです。住み替えのトビラの一括査定なら、複数社の見立てを並べて比べられます。

まとめ：自分に合う売り方を選んで動き出す

空き家の売却は、手順を追う前に「どの売り方を選ぶか」で結果が大きく変わります。売り方の選択肢と、それを左右する条件を先に押さえることが、遠回りを避ける近道になります。

自分の空き家の条件に照らして整理すれば、合う売り方は2〜3案に絞り込めます。売れにくいときの備えや、動き出してからの段取りまで見通せれば、迷いは小さくなります。

維持費は動かずにいる間も積み上がっていきます。まずは査定で売却の可能性と価格のレンジをつかみ、気になる点は早めに相談しながら、最初の一歩を踏み出してみてください。