売る気ゼロでも家の査定すべき理由—AIとメール限定で“資産の健康診断”をする方法

1章　結論──査定は「売却」ではなく“資産の健康診断”

マンションを査定に出す行為は、もはや「売るときにだけ使う手続き」ではない。

AI 査定やメール限定の机上査定といったツールの普及により、ユーザーはローンの借換え検討やリフォーム投資判断、さらには相続準備まで幅広い場面で“実勢価格”を手元データとして活用できるようになった。

言い換えれば、毎年決算を組む企業が資産台帳をアップデートするように、個人も自宅の市場価値を定期的に測定し、家計バランスシートを「今の数字」に書き換えることが合理的な時代になっている。

査定を気軽に取っておくべき理由は大きく二つある。

第一に、売却時に慌てて相場を調べるよりも、平常時に価格推移を把握しておいた方が“売りどき”の判断を逃さない。

第二に、担保評価やリフォーム ROI（費用対効果）の計算に即座に転用でき、意思決定を数字で裏づけられる。

しかもこれらは完全無料で営業電話のストレスもゼロに近い──資産管理の手間対効果としては、これ以上ない高コスパと言える。

• 売却前提は不要：フォーム入力60秒で価格帯メールを受け取るだけ
• 営業ストレスなし：メール連絡限定を選べば電話は原則かかってこない
• 数字がそのまま活用可能：ローン借換え・リフォーム・相続試算の基準値に

「売るつもりはまだないから査定は先でいい」という考えは、健康診断を「病気になってから受ける」と言うのと同じだ。

まずは数字を取り、家計やライフプランの“次の一手”を論理的に描ける状態を作ること――これが査定を“資産の健康診断”として位置づける、現代の最適解である。

2章　査定だけ依頼する人が増えている３つの理由

2-1　AI査定の台頭で60秒相場チェックが可能に

近年はレインズ成約データや公示地価を学習したAIモデルが主役になり、住所・専有面積・築年数を入力すると誤差±3〜5％で価格帯が提示される。

これにより「試しに相場を知るだけ」のハードルは一気に下がった。従来の訪問査定と比較すると、

「早い・正確・無料」が三拍子そろえば、家計アプリの残高更新感覚で“価格健康診断”をするユーザーが増えるのは必然だ。

2-2　メール連絡限定依頼で営業ストレスが激減

大手ポータル（HOME’S、すまいステップ等）は申込画面に「メールのみ希望」チェックを設置。

電話NGを無視した業者は規約違反で提携打ち切りリスクを負うため、営業電話は実質的に排除できる。

• 電話を嫌う共働き世帯でも昼休みにメール確認→相場把握が完結
• 査定価格をスクリーンショットで家族に即共有し、意思決定スピードが向上

連絡手段をユーザーが選べるようになったことで、「査定＝営業攻勢」という古いイメージは崩れつつある。

2-3　ローン・リフォーム・相続にデータ転用できる時代

取得した査定書は単なる価格通知にとどまらない。金融機関や専門業者が「机上査定書PDF」を担保評価や投資判断の一次資料として受け付けるケースが増えている。実用例は以下の通り。

• 住宅ローン借換え：担保評価が上がっていれば金利優遇幅が拡大
• リフォームROI計算：投資額と価値上昇をExcelで比較し、仕様決定の根拠に
• 相続・贈与シミュレーション：路線価との差異を把握し、税理士との事前協議に活用

売却予定がなくても「査定データを通貨のように回す」ことで、ファイナンスとライフプランの選択肢が広がる。価格情報は“持っているだけで役に立つ”時代になったと言える。

3章　売らなくても得をする５つの活用メリット

3-1　家計バランスシートをアップデート

査定価格を年１回更新すると、純資産の推移を正確にトラッキングできる。株式や投資信託の評価額は毎日見るのに、不動産だけ“取得価格のまま”では家計の実態を見誤る。

実勢価格を反映したバランスシートは、教育費や老後資金のシミュレーションで前提値として機能し、貯蓄率やリスク許容度を論理的に設定できる。

3-2　値上がり益と3,000万円特例のタイミング把握

自宅を売却しても譲渡所得3,000万円までは非課税になる特例は、含み益が出て初めて価値を持つ。

査定によって「購入価格比＋10％」を超えたタイミングを捉えられれば、売却益課税をゼロで確定させる好機かどうかを検討できる。数字を先に掴んでおけば、転勤や住み替えの打診があったとき即座にGO／STOPを判断できる。

3-3　リフォームROIを事前に数値化

水回り500万円の改修を予定している場合に、査定額＋改修後価値のシミュレーションを行うと「投資額＞価値上昇」の赤字が可視化される。

結果として、仕様をグレードダウンする、または改修範囲を絞るなどコスト最適化が可能になる。査定はリフォームを“勘ではなくIRRで判断する”ためのベースラインとなる。

3-4　住宅ローン借換え・増改築ローン審査の担保評価

金融機関は担保評価がローン残高の80％を割ると追加担保や金利上乗せを要求する場合がある。

定期査定で評価が上がっている事実を提示すれば、借換え金利優遇や増改築ローン枠拡大の材料となり、総支払利息を数十万円縮減できる可能性がある。

3-5　相続・贈与シミュレーションの基準価格に活用

相続対策で共有持分を整理する際、適正価格を第三者の査定書で示すと、家族間トラブルや税務署からの指摘リスクを軽減できる。

また、路線価と実勢価格が乖離している場合には不動産の遺産分割割合を調整し、納税資金を現金で確保するといった戦略が立てやすくなる。

4章　気軽に査定する２ステップの実践法

4-1　AI査定で仮相場を60秒で取得

AI査定は「いつでも・誰でも・入力５項目以内」で概算価格を出せる点が最大のメリットだ。

住所を地図ピンで指定し、専有面積・築年数・階数・方角を入力するだけで、ビッグデータに基づく統計モデルが現在の売却価格帯を表示する。

• SUUMO ：入力30秒、価格レンジ＋参考成約事例を同時表示
• HowMa ：メールアドレス不要、誤差中央値±3.8％

最短１分で得た価格帯をスマホのメモに保存し、「購入価格との差」と「直近１年間の変動率」を書き添えておく。これが後続ステップの“基準点”になる。

4-2　メール限定の机上査定を３社だけ比較

AI査定で相場感を把握したら、次は不動産会社が持つ専有データを取り込んだ机上査定で数字の裏付けを取る。

HOME’Sやすまいステップでは連絡手段を「メールのみ希望」に設定できるため、営業電話を完全に遮断できる。
依頼時のコツは３つだけ。

1. 同系マンションの成約事例を備考欄に添付（AI査定の参考事例を転記でOK）
2. 査定期限を48時間以内と指定し、レスポンス速度と対応品質を同時に測る
3. 届いた価格の最高値・最低値を除外し、残りの中央値を相場レンジに確定

３社でも中央値に対する上下誤差は±1.5〜2％に収束することが多く、AI査定とのギャップが５％以内なら信頼度は十分だ。

この２ステップを踏むだけで、営業ストレスなしに実勢価格を“家計のダッシュボード”へ反映できる。

5章　よくある誤解――電話攻撃・費用請求はこう防げる

5-1　「電話ラッシュは避けられない」は思い込み

電話が鳴りやまない――この恐怖体験は、電話番号入力が必須だった旧型ポータルゆえに起こった。現

在主流の一括査定サイトは、氏名・メールだけでも受付ける“匿名査定”や「メールのみ希望」チェック方式を採用している。

もしチェックを無視して電話を掛けてくる業者がいれば、その時点でコンプライアンス違反としてサイトに報告可能だ。

利用規約で提携停止リスクが明文化されているため、現実的には電話攻撃を受けるケースはほぼ残っていない。

5-2　「査定を頼むと費用を請求される」は 0 ％に近い

査定そのものは宅建業法で無料と定義されている。費用が発生するのは、媒介契約後に広告制作やホームステージングを追加発注した場合のみだ。

机上査定や訪問査定を取った段階で請求書が届くことは制度上あり得ない。万一、見積りや測量費を請求されたら「宅建業法第34条に反しませんか？」と尋ねれば大抵は撤回される。正規業者ほど法令に敏感なので、費用を請求してくる時点で取引相手として疑うべきだ。

5-3　「一括査定を使うと強引に契約させられる」は対策可能

強引な専任契約は、媒介契約書のクーリングオフ条項（８日以内解除）で無条件キャンセルできる。この制度を知っているだけで、営業トークの圧力は激減する。

また、契約形態を一般媒介にしておけば、書面だけ交わしても他社との併用が可能なため“囲い込み”が物理的に起こり得ない。カギは「契約を結ぶ前に書類を持ち帰り、家族と24時間検討」と宣言すること。即決を迫る営業トークが消え、冷静に比較できる環境が整う。

6章　おわりに──今日30分で“資産の健康診断”を受けよう

AI査定でおおよその相場を取り、メール限定の机上査定を３社だけ比較――ここまでの所要時間は実質30分だ。

数字が手に入れば、ローン見直し・リフォーム投資・相続対策…すべての判断が「勘」から「根拠」へ変わる。

まずはスマホで住所と面積を入力し、届いた価格を家計アプリに追加してみてほしい。資産の現在地が見えた瞬間、次の一手がクリアになるはずだ。