家の査定は怖くない！メール連絡限定で不動産相場だけ知る完全マニュアル

1章　結論──査定は“主導権”を握れば安全に使える

不動産の査定には「電話が鳴り止まない」「根拠のない高額査定で釣られる」といったネガティブなイメージがつきまといます。

しかし実態はここ数年で大きく変わりました。理由は二つあります。

第一に〈メール連絡のみ〉を選択できる一括査定サイトが主流になり、営業電話をブロックしやすくなったこと。

第二に、レインズ（業者間流通システム）の透明化が進み、高額査定で囲い込んでも価格を修正せざるを得ない構造になったことです。

したがって、査定を「怖いもの」から「相場を知る無料ツール」へ変える鍵は、依頼者側が連絡手段と査定プロセスを自分でコントロールすることに尽きます。

たとえば次の３点を守るだけで、ストレスはほぼゼロになります。

• 依頼フォームで「メールのみ希望」を明記し、電話NGの業者は即除外する。
• ３〜６社の査定価格を受け取り、最高値と最低値を捨てた中央値を“実勢レンジ”と認識する。
• 訪問査定は２社を同日に呼ぶことで、根拠を相互検証させる。

つまり「しつこいかどうか」は業者の問題ではなく、こちらが主導権を握れるよう手順を設計しているかに左右されるのです。

本記事では、電話攻撃や釣り査定を回避しながら“正確な価格”だけを手に入れる最短ルートを、ステップごとに解説していきます。

2章　「しつこい」「怖い」と感じる３つの正体

査定にネガティブな先入観を抱く人は多いものの、その「怖さ」は漠然としていて正体がつかみにくいのが実情です。

実は不安の源は大きく３つに整理できます。

①電話営業ラッシュ、②根拠の薄い高額査定、③囲い込みや後出しコスト。

まずは仕組みを理解し、自分に必要な対策だけを打つことでストレスをほぼゼロにできます。

2-1　電話営業ラッシュの背景

かつての一括査定サイトは「電話で即アポを取る」ことを推奨し、加盟店の評価基準にまで組み込んでいました。

その名残で、電話番号を入力すると自動配信で各社の営業端末に表示される仕組みが残っています。

しかし現在は、HOME’Sやすまいステップなど大手ポータルで「メール連絡のみ希望」を選べば、電話をかけてきた時点で利用規約違反となるケースが増えています。

つまり、フォームの１チェックだけで“しつこさ”をブロックできる時代になっています。

2-2　“高額釣り査定”が生まれる構造

不動産会社が媒介契約を取る最短ルートは「高めに査定を出して期待させる」ことです。

ところが売出後２〜３週間で反響がゼロなら結局は値下げを提案せざるを得ず、出遅れた分だけ売却期間が伸びる悪循環が起こります。

このリスクを防ぐ最も簡単な方法が、複数社査定の中央値をとり、最高値と最低値は“ノイズ”として捨てること。中央値±３％で仮の売出価格を設定し、訪問査定で根拠を説明できる会社だけを候補に残せば、釣り査定をほぼ排除できます。

2-3　囲い込みと費用不透明リスク

「専任媒介＝悪」ではありませんが、情報を自社で囲い込みたい業者はレインズ（流通システム）への登録を遅らせる傾向があります。

買い手が他社経由で現れにくくなるため、結果として値下げせざるを得ない状況に陥ります。回避策はシンプルで、最初は一般媒介で出し、反響が鈍い場合のみ信頼できる１社へ専任切替を検討する流れが安全です。

加えて「レインズ登録完了後３日以内にIDを報告してくれるか」を媒介契約前に確認すれば、囲い込みの余地はほぼなくなります。

3章　失敗しない査定依頼３ステップ

3-1　メール連絡限定の一括査定を選ぶ

依頼フォームで「メールのみ希望」をチェックし、備考欄にも「電話不要」と明記する。これだけで連絡方法を守らない会社を事前にふるい落とせる。ポータル選びは「連絡手段を指定できるか」が基準になる。

• ◎　HOME’S・すまいステップ：メール限定可、違反業者は通報で提携停止

机上査定は物件情報を入力するだけで最短１分。これを３〜６社へ送ると「売主が価格の相場観を把握している」と伝わり、営業トーンが穏やかになる効果もある。

3-2　中央値±３％で相場レンジを確定

各社から届いた机上査定の一覧を作表し、最高額と最低額を除いて中央値を算出する。

中央値＝5,980万円。ここから±３％（約±180万円）が「実勢価格レンジ」になる。高値で釣る業者はここで弾かれるので、次に進むのは中央値付近を提示した２〜３社だけで構わない。

3-3　訪問査定は２社同日に比較する

メールで選抜した２社を同じ日時に呼ぶと、根拠の薄い説明は相互チェックで露呈しやすい。

室内採寸・日照チェックに立ち会いながら、下記３質問を投げると担当者の実力差が一目でわかる。

• 「この価格の根拠になった成約事例を３件示してください」
• 「もし14日間反響ゼロの場合、どのタイミングで価格調整しますか」
• 「レインズ登録は何日以内に行い、IDはいつ共有いただけますか」

回答が具体的で即答できる担当者＝市場データと販売戦略を持っている証拠。ここで１社に絞り込むか、一般媒介で２社併用するかを決めれば、査定フェーズは完了する。

4章　査定前に準備すべき“３種の神器”

査定を「不動産会社に丸投げ」すると、高い値付けで期待させられたあと値下げを迫られる展開になりがちだ。

これを防ぐ最強の武器が、売主自身が握る３つの資料だ。数字と一次情報をこちらが提示すれば、担当者は根拠を崩せなず主導権はこちらに移る。

4-1　レインズ成約事例３件

不動産会社しか閲覧できないレインズも、担当者に「近似３件の成約通知を持参してください」と事前に依頼すれば入手できる。条件は次の３点だけ押さえれば十分。

• 同マンションまたは徒歩５分圏
• 専有面積±5㎡・階数±2階
• 成約から１年以内

この３条件を満たす事例の坪単価平均が、机上査定の妥当性を測る物差しになる。

4-2　管理費・修繕積立金の通知書

買い手はランニングコストを重視するため、積立金が近く増額予定なら査定価格に影響する。査定依頼時に
「この積立金推移でいくらの値引き要因になるか？」
と質問すると、担当者は将来コストを織り込んだ価格根拠を示さざるを得なくなる。通知書は毎年４月頃に届く「管理組合総会のお知らせ」に同封されることが多いので、まずは自宅の書類ボックスを探してみよう。

4-3　近隣で３か月以上売れ残っている物件URL

ポータルサイトで検索し、同じ学区・築年帯・間取りの“売れ残り”リンクをひとつ控えておく。面談のときに
「この物件が３か月停滞している理由は？」
と聞くと、担当者は
・価格設定が相場より高いのか
・室内コンディションが悪いのか
・広告露出が不足しているのか
などを説明する必要がある。回答が曖昧なら、市場分析力が不足しているサインと判断できる。

３種の神器はどれも取得コスト０円、準備時間は合計30分ほど。査定日の前夜にこれらを揃えておくだけで、営業トークに惑わされるリスクは劇的に下がる。

5章　媒介契約ミニガイド

5-1　一般・専任・専属専任の違い

一般媒介は複数社に同時販売を依頼できるため情報拡散力が高い。一方、進捗管理を自分で行わないと各社が「自社客付け優先」で広告を控えるケースもある。

短期集中で売り切りたい場合は専任に絞り、販売報告義務（２週間間隔）を利用して広告状況を把握するとよい。専属専任は自己発見取引が禁止されるため、急ぎの買い替えなどスケジュール厳守が最優先のケースに限定するのがセオリー。

5-2　レインズ登録を確実にチェックする方法

• 契約書の特約欄に「登録完了後３日以内にレインズIDをメールで通知」と明記する。
• 通知メールのIDをレインズの公開サイト（REINS Market Information）で検索し、公開状態を確認する。
• ID通知が遅れた場合はペナルティ条項（例：広告費用の上限撤廃）を設定すると抑止力になる。

レインズIDを受け取れば、他社が閲覧可能な状態になっているか自分でもチェックできる。囲い込みを防ぎ、販売チャネルを最大化するための最重要ポイントである。

6章　よくある誤解Ｑ＆Ａ

Q1　「一括査定は電話地獄」と聞いたのですが？

昔は電話連絡が標準でしたが、現在の大手ポータルはメール連絡限定オプションを導入しています。

依頼時に「メールのみ」を選び、備考欄にも電話不可を明記すれば、連絡手段を守らない会社はサイト規約違反となり提携停止リスクを負うため、ほとんど掛けてきません。もし1社でも電話が来たら即リストから外す――このルールを徹底するだけで“地獄”は起こり得なくなります。

Q2　「高値で売りに出せば、とりあえず高く売れる」は本当？

売出し後14日間でポータル反響（閲覧数・問い合わせ）がゼロなら、その価格帯では市場が動かないというサインです。

２週間で買主が現れない物件は、価格調整を後ろ倒しにするほど売却期間が延び、最終的に“相場以下の値下げ”を強いられる統計が出ています。高値チャレンジは構いませんが、「反響ゼロなら14日で▲3％値下げ」というルールを媒介契約時点で合意し、感情論を排除することが肝心です。

Q3　「複数社に依頼すると逆に広告を出してもらえない」のは本当？

一般媒介で複数社に依頼すると「専任でないと広告費を掛けても回収できない」と消極的になる業者が一部存在します。

ただしレインズ登録が義務化され、他社客付けでも手数料が折半で入る仕組みが確立された今、広告を控える合理性は低いのが実情です。

実際、SUUMOなどの広告出稿費は月数千円〜1万円程度が主流で、元が取れないレベルの負担ではありません。むしろ複数社が競争環境に置かれることで、写真の品質や物件紹介文が改善し、成約速度が上がるケースが多いのが現実です。

7章　おわりに：数字とルールを決めれば“しつこさ”は消える

査定のストレス源は、こちらが準備不足のまま連絡と価格提示を「受け身」で受け取ることに尽きます。逆に言えば、

1）メール連絡限定で依頼し、2）査定中央値を先に算出し、3）訪問査定を２社同時に行う

この３点を守るだけで、不動産会社は「根拠のある数字」でしか動けなくなります。

今夜、机上査定フォームを３社に送り、届いた価格をエクセルで中央値計算する――所要時間は30分。数字を握った瞬間、不動産会社との交渉は“怖いもの”から“情報戦”へ変わります。次に動くのは、あなたです。