住み替え費用はいくらかかる？“物件価格の1割＋ゆとり資金”で後悔しないガイド

結論：「物件価格×10％＋ゆとり資金100万円」が安心ライン

こんにちは、いえマネLIFEの運営者です。

もしあなたが今、「もっと広い家に移りたいけど、結局いくらかかるの？」と気になっていたら、まずは“ざっくり 1 割ルール”を覚えておくと良いでしょう。

1-1　数字が苦手でも 3 行でわかる住み替え費用

この表から分かる事は以下の通りです。

• ざっくり物件価格の1割前後がほぼ基準になる
• 急な値引き交渉や仮住まいに備えて＋100万円あるとメンタルが楽

1-2　リアルな体験談：数字の“ゆとり”が心のゆとりになる

30代ワーキングママAさんは、4人家族でマンションから郊外の戸建へ住み替えました。事前に「総費用530万円」を別口座に移してから動いたことで、次のようなメリットがありました。

• 売却価格が80万円下振れしても焦らず交渉できた
• 引越しシーズンを避けて3月→6月に変更し、料金を約12万円節約
• 残った資金で庭にウッドデッキを追加し、家族の団らんスペースが完成

“夢のマイホーム”よりも現実的な資金クッションが、あなたの心と家計を守ります。

まずは「1 割＋100 万円」をメモしておきましょう。

住み替え費用の“3つの封筒”──お金を分ければ怖くない

数字を聞いて「やっぱり難しそう…」と感じたら、費用を3つの封筒に分けて考えてみてください。レシートを仕分けるイメージです。

2-1　封筒① 売却にかかるお金（3〜6％）

• 仲介手数料は値引き交渉が難しいため、クリーニング無料などの付帯サービスがないか確認
• 抵当権抹消は司法書士に丸投げOK。料金はほぼ横並び

2-2　封筒② 購入にかかるお金（5〜7％）

保証料って損じゃないの？

返済期間が10年以内なら、金利上乗せ（内枠方式）の方が総支払額が安くなる場合があります。ローン相談時に必ず比較表をもらいましょう。

2-3　封筒③ 実費（可変コスト）

家具は全部新調したい！気持ちが高まるタイミングですが、あとから追加する方が後悔が少ないもの。家計にもスペースにもゆとりができます。

住み替え費用を膨らませる4つの落とし穴とスマートな回避ワザ

住み替え費用が予定より跳ね上がるのは、いつもほんの小さな油断がきっかけ。お客様の相談で実際に多かった4つの落とし穴と、現場で実際に効果があった回避ワザを紹介します。

3-1　落とし穴① “売却価格が想定より下がる” のに諸費用は下がらない

こんなパターン

• 「近所の相場でこの価格は行けるはず」と期待していたのに、内覧後に80万円の値下げ交渉…

なぜ起こる？

• 仲介手数料は売却価格の3.3％＋6.6万円が上限で、値下げしても率は変わらず手取りだけが減る
• 築年数や管理状況によって、市場価格が想定より低く評価されるケースも

回避ワザ

1. 最低着地ライン（これ以下なら賃貸に出すなどのプランB）を先に決めておく
2. 内覧前のハウスクリーニングを投資と割り切り、成約率アップで値下げ幅を相殺

3-2　落とし穴②　二重ローン＆ブリッジローンの利息が家計を圧迫

Aさんのつぶやき

• 「旧居と新居、ダブルでローンを払う期間があるなんて聞いてない…！」

なぜ起こる？

• 「買い先行」で進めると旧ローン＋新ローン＋仮住まい家賃＋つなぎ融資利息が同時発生
• つなぎ融資（ブリッジローン）の金利は年3〜5％が目安

回避ワザ

1. “売り先行”を基本にスケジュールを組み、決済日を確定してから購入へ
2. ブリッジ融資は3か月以内に完済できる計画かシミュレーションする

3-3　落とし穴③　引越し繁忙期の“料金3倍”トラップ

あるあるパターン

• 「3月しか休みが取れなくて見積もりしたら、トラックが空いていない上に18万円…！」

なぜ起こる？

• 進学・異動シーズン（2〜4月）は4人家族で通常期6.8万円→繁忙期12万円超と最大5割アップ

回避ワザ

1. 6月・1月などオフピークを先取り予約（平日・午前フリー便が狙い目）
2. 大型家具だけプロ輸送＋小物は宅配にし、トラックを4トン→2トンへダウンサイジング

3-4　落とし穴④　「せっかくだから…」のリフォーム＆家具沼

心の声

• 「子ども部屋もおしゃれにしたいし、リビングのソファも新調したい！」

なぜ起こる？

• 住み替えでお金が大きく動き、感覚が麻痺して＋10万円が小さく感じる
• SNS映えを意識しすぎて、低金利ローンでも総額が膨張

回避ワザ

1. “引越し後3か月ルール”――最低限で暮らし、本当に必要な物だけ後から購入
2. リフォーム費用はリフォーム一体型ローンで住宅ローンと合体し、金利0.7〜1.2％で抑える

住み替え費用を賢く抑える5ステップ

ここまで読んで「結局いつ何をすればいいの？」と思ったあなたへ。

“お金の封筒”を減らしながらスムーズに引っ越すための実践ロードマップを、時系列で5つにまとめました。30代Aさん（3LDKマンション→郊外戸建、物件価格5,000万円）の実例がベースです。

4-1　ステップ①　“電卓 3 秒”で現実を見る

1. スマホ電卓に物件価格 × 0.10を入力
2. ＋100万円を上乗せ（想定外バッファ）
3. 家族会議で「ねん出方法」を話し合う

毎月3万円の家計黒字を半年続ければ、最終的に18万円のキャッシュを用意できます。

4-2　ステップ②　“査定は3社以上”が鉄板

• 一括査定サイトは無料＋最短60秒。電話ラッシュが不安なら「メール希望」と記入
• 比較すべきは査定価格よりサービス内容と売却期間
• 時間に余裕がある人は高値狙い、ダブルローンを避けたい人は期間短縮型を優先

4-3　ステップ③　ローン残債とブリッジローンの“数字”を先に押さえる

• ネット銀行ならWebで残債証明を即発行、仮審査は無料
• ブリッジ金利が3.5％以上＆6か月超なら、一時的な賃貸の方が総額が安い場合も
• 銀行担当に「3か月以内完済プラン」を相談し、具体的な決済スケジュールを組む

4-4　ステップ④　お金の“色分け”でメンタルを守る

• 無料の目的別口座を「住み替え諸費用」に設定
• 売却入金があっても封筒口座に移すまで使わない
• 値下げや追加費用の交渉時に即判断できる

4-5　ステップ⑤　引越しは“予約→条件交渉”が新常識

1. 最安日の仮予約（平日・午前フリー便が狙い目）
2. 不用品をメルカリやジモティーで処分し、トラックを1ランク下げる
3. 予定がずれても1か月前まで変更無料の業者を選ぶ

30代女性の平均メルカリ売上は引越し直前の2週間で6万円。家計にもスペースにもゆとりが生まれます。

住み替えのよくある質問（FAQ）

Q1. 売却と購入、どちらを先にするべき？

A：9割のご家庭には「売り先行」をおすすめします。

• 先に今の家を売ると手元に現金が入り頭金や諸費用がクリア
• 「買い先行」はダブルローン＆ブリッジローン（金利3〜5％）で利息負担が膨らむ
• どうしても先に買いたい物件がある場合は3か月以内でブリッジ完済できるかを試算

Q2. 住宅ローンが残っていても住み替えは可能？

A：残債より高く売れる、または「住み替えローン」を使えばOK。

• 今のローン残高 ＜ 売却価格 → 決済日に一括完済して新ローンへ
• 逆の場合は住み替えローン（旧残債＋新居代）を一本化。金利は通常＋0.2～0.3％
• 10年以内に繰上げ返済できるか家計シミュレーションが必須

Q3. 仮住まいを避ける方法はある？

A：リースバックや決済日の調整で引越し1回にできます。

• リースバック：売却後も賃貸として住み続け、新居完成後に退去（家賃は相場＋15％前後）
• 同日決済：売却と購入の決済を同日に設定し、鍵の受け渡しを一気に行う
• 仮住まいでも家賃1か月分で収める裏技：ウィークリー・マンスリー＋宅配型トランクルームを併用

Q4. 住み替え後に利用できる主な税制優遇は？

ワンポイント

• 贈与の非課税枠は省エネ基準の書類証明が必要
• 控除や非課税の適用には確定申告が必須。e-Taxならスマホで30分程度

おわりに──今すぐ「住み替え費用の見える化」から始めよう

住み替えはワクワクする反面、まとまったお金が動くライフイベントです。この記事でお伝えしたエッセンスはたった3つ。

• 物件価格×10％＋ゆとり資金100万円を確保する
• 費用を「売却」「購入」「実費」の3封筒に分ける
• 5ステップ（シミュレーション→査定→ローン確認→口座分別→引越し予約）を時系列で実行する

この順番どおりに動けば、「思ったよりお金が足りない…！」という失敗はほぼ防げます。

まずはスマホの電卓で物件価格×0.10を計算し、その数字をメモ帳に残してみてください。今日できる最初の一歩です。