家の査定額はこう決まる！基準単価と7つの調整項目を徹底解説

1章　結論──査定は「基準単価＋７つの調整」で決まる

「査定ってプロの勘で決まるのかな？」と感じたことはありませんか？

実際には、とても論理的な“足し算”で組み立てられています。まず、査定担当者は〈直近の成約事例〉から“基準単価”（1㎡あたりの平均価格）を引っぱってきます。

その後、次の７項目でプラスやマイナスを付け足し、最後に足し合わせた数字が、あなたのお部屋の査定額になるのです。

1. 立地（駅徒歩・学区・買物施設）
2. 階数・方角・眺望
3. 専有面積と間取り
4. 室内コンディション（リフォーム・設備更新）
5. 管理状態と修繕積立金
6. 直近成約事例の精度
7. 市況と販売戦略（在庫数・金利）

ポイントは「基準単価 × 専有面積」＝素点に、７項目を％で加減点するだけというシンプルさ。

仕組みを知れば、「なぜ隣の部屋と〇百万円違うの？」のモヤモヤが数字で説明できるようになります。

2章　スタート地点：基準単価はこうして引っぱってくる

査定の“土台”になる数字は、不動産会社がレインズ（業者間の成約データベース）から抜き出す「最近いくらで売れたか」というリアルな取引価格です。

ここを押さえれば、以降の加点・減点がどんなに動いても“出発点がズレていた”という事態を防げます。

2-1　最新レインズ成約をどう絞るか

プロは、まず下の３条件で検索をかけます。

1. エリア：同じマンション内 → 見つからなければ徒歩５分圏で拡張
2. 築年：±３年以内
3. 成約時期：直近１年以内（相場の上げ下げを反映しやすい）

例）同じ棟に直近成約が１件しかない
→ 隣接ブロックの類似マンションを「距離補正−2％」で採用

こうして集めた３〜５件の坪単価（万円/㎡）を平均したものが基準単価になります。

平均ではなく中央値（真ん中の値）を使う会社もありますが、いずれも「極端な高値・安値を排除して歪みを取る」考え方は同じです。

2-2　半径・築年・階数で“補正係数”を掛ける

成約事例と査定対象がピタリ同じ条件とは限りません。

そのため、以下３つのギャップには補正係数という“微調整の定規”を当てます。

*首都圏・ファミリーマンションの目安。会社により微調整。

• 距離補正 … 徒歩７分の事例を徒歩５分の部屋に当てはめる場合、＋1％上乗せ。
• 築年補正 … 築13年の事例を築10年の部屋に当てはめる場合、＋3％上乗せ。
• 階数補正 … ３階成約を６階へ当てはめる場合、＋3〜4.5％上乗せ。

このように、基準単価は“似ている事例を複数拾い、ズレを小さな係数で調整”することで精度を高めています。

査定面談では、「今回の基準単価はどの事例を使いましたか？　補正は何％入っていますか？」と２つ続けて聞くだけで、土台が堅い数字かどうかが見抜けます。

基準単価をしっかり把握できたら、あとは次章でご紹介する７項目の加点・減点を足し引きするだけで“わが家専用の査定額”が完成します。

3章　加点・減点を生む７つのチェックポイント──数字の動き方を“物語”でイメージしよう

査定担当者は、基準単価のあとに７つの物差しを当てながら “あなたのお部屋だけの値段” に調整していきます。

どれも日常の感覚に落とし込めば難しくありません。ここでは「イメージしやすさ」を重視し、ストーリー仕立てでポイントごとに掘り下げていきます。

3-1　駅距離と生活利便──家族が毎日歩く５分をどう見る？（±15％）

朝の通勤、ベビーカーでの買物、塾帰りの夜道…。駅までの“体感距離”は暮らしのテンポを決めます。

• 徒歩３〜５分圏：「子どもと手をつないでも苦にならない」と感じる人が多く、＋8〜12％のプレミアム。
• 徒歩10分超：雨の日・暑い日の負担を想像し、−5％前後の補正がかかります。

さらにスーパー、保育園、公園が３分圏にそろえば＋2〜3％の上乗せ。査定時に「駅５分・スーパー２分・保育園３分」と“数字で言語化”して伝えると、担当者が加点を逃しません。

3-2　階数・方角・眺望──窓からの景色にいくら払う？（±10％）

買い手は内見でドアを開けた瞬間に「わぁ明るい！」と感じるか、「思ったより暗い…」と感じるかで温度差がつきます。

• 最上階 × 南西向き × 抜け感あり → +10％前後。
• 低層 × 北向き × 隣接ビル → 0〜−5％。

でも低層北向きでも「前面が低層住宅で空が広い」なら ±0 付近に戻せることも。窓先の写真や昼と夕方の採光動画をスマホで見せると、査定担当のイメージを補完できます。

3-3　専有面積と間取り──「数字」と「体感広さ」は別モノ（±8％）

たとえば 71.8㎡の角部屋と 68.0㎡の中住戸。数字は 3.8㎡差ですが、角部屋は窓面が多く体感が広いため＋5〜8％の加点が一般的です。

また、壁芯面積（広告）と登記面積（登記簿）に 2〜3㎡差がある物件なら、査定担当に「どちらを基準にしましたか？」と質問しましょう。大半は広い方（壁芯）で計算しますが、聞くだけで面積補正の有無が明確になります。

3-4　室内コンディション──“水回り３点”は査定アップの即効薬（±7％）

テレビでよく見る「壁紙だけ張り替えて高く売る」は実はコスパが低め。査定が一番反応するのはキッチン・浴室・給湯器を10年以内に交換しているかどうかです。

• ３点セット更新済み → ＋3〜5％（約150〜250万円）
• 未更新 → −3％ほど値引き想定で査定

クロスやフローリングは内覧映え目的なので、査定加点は＋1〜2％。先に水回りを整え、予算に余裕があれば壁紙で仕上げるのが王道です。

3-5　管理状態と修繕積立金──未来のお財布を買い手は計算する（−5％〜±0）

管理が行き届き、積立金が堅実に積まれている物件は“安心料”として評価が落ちにくい一方、来年から月5,000円アップが決まっていると−3〜5％の調整が入り得ます。

コツは「先手で情報開示」。長期修繕計画書や総会資料をPDFで渡し、増額幅と時期を伝えれば、査定担当も“知らなかった減点”をせずに済むからです。

3-6　直近成約事例の精度──「どこを比べたか」で±5％動く

成約事例が

• 同マンション
• 同方角・階数
• １年以内

に近ければ近いほど基準単価の信頼性が高まります。査定書に条件が書かれていない場合は、「事例の距離・階数・時期を教えてください」と一言添えるだけで担当者が詳細を明示してくれます。

3-7　市況と販売戦略──“いま”の在庫と金利が最後の微調整（±3〜5％）

• 在庫増＋金利上昇 → 売れ残りリスク回避で−3〜4％低めスタート
• 在庫少＋低金利継続 → “高値チャレンジ”提案で＋3％程度上乗せ提案

もし提案価格が他社より10％以上高ければ、「販売戦略として高め設定ですか？」と確認を。

売出２週間で反響ゼロの場合は▲3％値下げを事前に合意しておくとダラダラ下げを防げます。

4章　実際の算出フロー──“数字の川下り”で査定額が決まるまで

ここからは少しマニアックに、基準単価が最終的な「査定価格」へ流れ着くまでの計算ステップを順番に追ってみましょう。

流れを川の上流から下流へたどるイメージで読むと、数字の動きがグッとつかみやすくなります。

4-1　上流：基準単価 × 専有面積で“素点”をつくる

例として、直近１年の同マンション成約３件の平均単価が 73万円/㎡だったとします。

専有面積が 70.0㎡ なら、まずは

73万円 × 70.0㎡ ＝ 5,110万円

ここまでが“基準のまっさらな価格”です。

この数字に７項目の加点・減点を足し引きしていくのが次のステップ。

4-2　中流：７項目を％で加減点する

※登記面積は 70.5㎡／壁芯71.0㎡。査定は壁芯を採用

加減率は会社によって0.5〜1ポイント程度ブレますが、考え方は共通です。

「今うちがどの欄にいくらで書かれるか」をイメージすると、何を整えれば良いかが見えてきます。

4-3　下流：調整額を合計し“査定価格”が確定

基準価格 5,110万円 ＋ 加点合計 ＋1,228万円 ＝ 最終査定 6,338万円

ここまで来て初めて、担当者は「6,300万〜6,400万円で売れそうです」と口にします。

もし別の会社が6,700万円を提示したら——

• 基準単価を引っぱるエリアが違う？
• 加点率が相場より大きい？

と“川の途中”を点検すれば、数字が高い理由／危うい理由を具体的に突き止められるわけです。

このフローを知っておくと、査定書のどこを見れば良いか迷いません。

5章　サンプル計算──「高評価住戸」と「減点住戸」を並べてみる

ここでは築15年・70㎡マンションの２つのお部屋を例に、

先ほどのフローに実際の数字を当てはめてみましょう。

5-1　A住戸：加点フル盛りの計算例

基準単価 73万円 × 70㎡ = 5,110万円
＋ 階数・眺望 ＋6％ = ＋307万円
＋ 水回り更新 ＋4％ = ＋205万円
＋ 駅徒歩5分 ＋8％ = ＋409万円
＋ 在庫少 ＋2％ = ＋102万円
合計 = 6,133万円

ポイント

• 眺望と水回りだけで＋512万円上乗せ。
• 積立金が健全なので減点ゼロ。数字の伸びが素直に効いています。

5-2　B住戸：減点が重なった計算例

基準単価 73万円 × 70㎡ = 5,110万円
− 眺望・方角 −5％ = −256万円
− 給湯器13年 −2％ = −102万円
− 積立金増額 −3％ = −153万円
＋ 駅徒歩5分 ＋8％ = ＋409万円
＋ 在庫少 ＋2％ = ＋102万円
合計 = 5,110万円

ポイント

• プラス要素は駅近・市況のみで＋511万円。
• しかし眺望・設備・積立金の−511万円が打ち消し、

最終的には“基準価格どおり”に着地しました。

5-3　内訳を比べると何が見える？

AとBの査定差は約1,020万円。その7割以上を作っているのが

「眺望」と「水回り3点＋給湯器」と「積立金の将来負担」という３項目です。

逆に言えば、B住戸が

• 給湯器を更新（−2％→±0％）
• 積立金増額時期を購入後5年以上先に延期（−3％→−1％）

だけでも、査定は＋150〜200万円伸びる余地があります。

数字を“分解”して眺めると、どこを改善すると上がる／下がるが手に取るようにわかります。

次章では、こうした気づきに答える形で、査定にまつわる「よくある質問」を一気に解消していきましょう。

6章　よくある質問（FAQ）

Q1　査定書に“成約事例３件”が載っていません。お願いしても良い？

もちろんです。成約事例は査定ロジックの原材料。

「同マンション内・直近１年・同方角」で１件以上入れてもらうよう依頼しましょう。

もし「公開できない」と渋る会社があれば、基準単価の信頼性が担保できないため、他社に切り替えるのが無難です。

Q2　水回りを直す予算が限られています。どこから手を付けるべき？

査定加点が大きい順は①給湯器 → ②浴室 → ③キッチンです。

• 給湯器：10〜15年目で寿命。交換済みだと＋2〜3％の加点。
• 浴室：ユニットバス交換で＋1〜2％加点＋内覧印象UP。
• キッチン：デザイン性より「食洗機やIH追加」の機能強化が評価されやすい。

50万〜80万円の部分リフォームでも、査定アップ額で元が取れる可能性があります。

Q3　積立金が来年上がる予定です。査定にどう影響しますか？

増額幅×残存期間を「現在価値」に引き直して−3〜5％の減点が一般的です。

例：月5,000円増額・5年先→累計30万円

査定担当が把握していないと、後で買い手から値下げ要求が来る二重マイナスに。

総会資料をPDFで共有し、あらかじめ減点幅を確定させるほうが安全です。

Q4　高い査定を出してくれた会社だけ信じても大丈夫？

「基準単価×専有面積＝素点」が他社と同じなら、差額は加点率か販売戦略のどちらかが大きいと考えられます。

• 加点根拠→前章の７項目に沿って説明できるなら OK。
• 販売戦略→“高値チャレンジ”提案。14日反響ゼロ時の値下げルールを書面で合意できれば、試してみる価値があります。

Q5　低層北向きでも、査定を上げる現実的な方法は？

眺望と採光は変えられませんが、「即入居可」＋「管理の透明性」で減点を埋めることが可能です。

• 水回り３点のメンテ履歴を時系列で提示
• 長期修繕計画と積立金残高を開示し、将来負担の不安を解消
• 家具配置例を用意し、北向きでも明るく暮らせるレイアウトを提案

これらをそろえると、階数・方角のマイナスが−10％ → −4〜5％まで緩和した事例があります。

7章　おわりに──“わが家の値段”は今日30分で調べられる

査定ロジックの核心は「基準単価×７項目の調整」。

つまり基準単価さえ押さえれば、残りは暮らしの中で整えられるということです。

Step 1　基準単価を５分でチェック

• SUUMOやHowMaなどのAI査定に住所と専有面積を入力。
• 届いた価格を面積で割り、㎡単価をメモ（例：73万円/㎡）。

Step 2　同マンションの最新成約を２件探す（約15分）

• レインズMarket Informationや住民の口コミ掲示板で、同じ棟・同階層・１年以内の成約単価を確認。
• AI査定の㎡単価と±5％以内なら「基準単価OK」と判断。

Step 3　７項目セルフチェックで“加点できる所”を洗い出す（10分）

• 水回りの更新年、積立金の増額予定、窓先の写真、伸ばせそう＆減点を防げそうなポイントに丸を付ける。
• 丸を付けた項目を査定依頼メールに追記すると、加点漏れがほぼゼロに。

ここまで30分。数字と根拠がそろったメモは、そのまま家族会議の資料になります。

「売る・貸す・このまま住む」――どの選択肢でも、“よく分からない”が“数字で考えられる”に変わるはずです。

今夜、スマホでStep 1だけでも試してみませんか？

価格の“出発点”が見えた瞬間、次の一手はもう見えています。